1.הקדמה
דיירות מוגנת הינה מצב ייחודי שבו מוענקת לאדם זכות להתגורר בדירה ולשלם דמי שכירות מופחתים. זכות זו מוגדרת כזכות כלכלית והיא מוענקת לאדם מכוח חוק הגנת הדייר. משמעותה של הזכות היא שבעליו של נכס מקרקעין מסוים לא יוכל לפנות אדם המצוי בנכס ויש לו חזקה בו. כמו כן, בעל הנכס אינו יכול להעלות את שכר הדירה אשר משולם לו על ידי הדייר המוגן. למעשה, יש בחוק זה פגיעה ממשית בקניינו של בעל הנכס אשר אינו יכול לממש את הפוטנציאל הכלכלי של הנכסים.
סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר מורה כי על אף האמור בכל חוזה או הסכם, תהא זו עילת פינוי אם הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו. יחד עם זאת, לא כל הפסקה בתשלום דמי השכירות נותנת לבעל הבית עילת פינוי נגד דיירו החוקי.
2.תקופת אי התשלום – "ניתוק של המשכיות התשלומים"
גם אם ייקבע שהייתה הפרה לעניין תשלום דמי השכירות, ייתכן כי מדובר במחדל זניח, אשר נמשך תקופה קצרה יחסית לתקופה הארוכה שבה מוחזק הנכס, ולכן אין זו הפרה יסודית ומתמשכת המעמידה את הדייר המוגן בסכנה של פינוי.
לפי הלכת בית המשפט העליון, עילה זו תקום רק כאשר הפסקת התשלום תהפוך לעניין של קבע. מצב דברים זה, של ניתוק קבוע בהמשכיות התשלומים, הוא תנאי בל יעבור להעמדתה של עילה לפי סעיף 131(1) לחוק, ואין די בכך שיחול איחור קל ופעוט בתשלום דמי השכירות.
בית המשפט קבע באחד מן המקרים שהובאו בפניו כי תקופה של תשעה חודשים אינה ניתוק של המשכיות התשלומים, כאשר דובר על תשלום עקבי ושיטתי במשך 35 שנה. בית המשפט פסק כי פינוי במקרה זה יהווה סנקציה קשה וחמורה.
זאת ועוד, ככל שקיימת מחלוקת באשר לגובה דמי השכירות, והדייר ממשיך לשלמם, הרי שלא קמה עילת פינוי נגדו.
3.ההבדל בין דייר מוגן בעסק לדייר מוגן בדירת מגורים
בתי המשפט מתייחסים לאיחור תשלום דמי השכירות של בעל העסק השוכר בדיירות מוגנת, באופן שונה מאשר לדיירים בדירת מגורים.כאשר מדובר בדירת מגורים, יתייחס בית המשפט לאיחור ביתר סלחנות ועם נטייה לא לפנות את הדייר.לעומת זאת, הצפי מאיש עסקים הנהנה משכר דירה נמוך במסגרת היותו דייר מוגן הוא כי ישלם בזמן וידייק. בתי המשפט מתייחסים באופן יותר מחמיר לבעל עסק המאחר בתשלום שכר הדירה, והנטייה לתת פסק דין של פינוי גדולה יותר.
4.נטל ההוכחה – מונח על התובע
בעל בית אשר תובע פינוי לפי עילה זו חייב להוכיח את העובדות שעליהן היא מושתתת. לאמור, נטל ההוכחה לטענת קיומה של עילת פינוי עקב אי תשלום דמי שכירות מונח על כתפיו של התובע.
5.לסיכום,
מטרתה של הדיירות המוגנת היא פעמים רבות סוציאלית – עזרה לחלשים שבחברתנו. לכן, כדי לפנות דייר מוגן מהנכס, נדרשת הוכחה של פעולה עקבית המפרה לחלוטין את הסכם הדיירות המוגנת. משכך, אם אין המדובר בהפסקת קבע של ממש בתשלום דמי השכירות, אזי אין עסקינן בעילת פינוי מגובשת.