נושא הדיירות המוגנת נמצא עדיין על סדר יומה של החברה בישראל ומתעוררות סוגיות לא מעטות בדרך יישומו. במאמר המובא להלן יינתן הסבר באשר למשמעות המשפטית של דיירות מוגנת, מהו גובה דמי השכירות, מהן העילות לפינוי דייר מוגן וכן אילו טענות הגנה יש לדייר המוגן, מפני בעל הבית המעוניין לפנותו.
1.המשמעות המשפטית של דיירות מוגנת
דייר מוגן הינו שוכר דירה ו/או חנות אשר חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 חל עליו ועל כן הינו בעל זכות צמיתה להתגורר בדירה, יש לו הגנה מהעלאת שכר דירה כל עוד החוק בתוקף.חשוב להבין כי רוכש זכות של דיירות מוגנת בדירה או בעסק לעולם אינו רוכש את הבעלות בנכס, אלא את הזכות החוזית להתגורר בו או לעשות בו שימוש ייחודי, בתמורה לתשלום דמי שכירות, בהתאם לשיעור הקבוע בחוק הגנת הדייר. משכך, בעל הזכות אינו נרשם בפנקסי המקרקעין (טאבו).יחד עם זאת, זכות הדיירות המוגנת הינה לכל החיים ובעליה הופך ל"דייר מוגן". החוק חל הן על נכסי מגורים והן על בתי עסק.
2.כיצד הופכים לדייר מוגן?
2.1.דייר מוגן הופך לכזה בהסכמת הבעלים – וישלם עבור הדיירות דמי מפתח.
עד שנת 1958 אסור היה להעביר דיירות מוגנת. מאוחר יותר ולאור התופעה שנפוצה כבר בקרב הציבור, הוסכם על מכירת הזכות, כאשר שוויה הוערך בסך של כ- 40%-60% משווי הבעלות "הנקייה", כאשר הבעלים מקבל בדרך כלל 1/3 מדמי המפתח.
2.2. הורשת זכות הדיירות המוגנת – היורשים של הדייר המוגן אינם מקבלים בירושה את הזכות אלא על פי תנאים הקבועים בפרק א' לחוק (סעיפים 19-40) ועמידה בתנאים אלו:
א.הדייר המוגן המקורי נפטר –
יהיה בן-זוגו לדייר מוגן, ובלבד שהשניים היו בני-זוג לפחות שישה חודשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו.באין בן-זוג כאמור לעיל – יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים – קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד אתו (וכאשר מדובר בחנות – עבדו יחד אתו) לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו, ולא הייתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם.
ב.הדייר המוגן נפרד/התגרש מבן/בת הזוג – במקרה של פרידה או גירושין זכויות הדיירות המוגנת ניתנות לחלוקה בהסכם גירושין, ובלבד שבני הזוג המתגרשים חיו בדירה המוגנת לפחות שישה חודשים לפני הגירושין.
ג.הדייר עזב/זנח את משפחתו – במצבים בהם דייר מוגן עוזב דירה, וזונח בה את ילדיו או את הוריו, אשר גרו אתו לפחות שישה חודשים בדירה האמורה, ואשר אין להם דירה אחרת לגור בה, הילדים או ההורים זכאים לזכות הדיירות המוגנת בעצמם. בית המשפט פירש את המונח "זנח" כמצב של ניתוק מעשי כולל של הקשר המשפחתי.
2.3. בהתאם לסעיף 33 לחוק, כאשר פוקעת זכותו של הבעלים על הנכס (הוצאה לפועל, פשיטת רגל וכו'), המחזיק בנכס יהפוך לדייר מוגן של הבעלים החדש.
3.גובה דמי השכירות
3.1המונח "דמי מפתח" מתייחס לסכום החד פעמי אשר משולם עם כניסת הדייר לנכס ועבור קניית זכות הדיירות המוגנת, בניגוד למונח "דמי שכירות" המתייחס לדמי השכירות המשולמים בכל מקרה מדי חודש לבעל הבית. גובה דמי המפתח נע בדרך כלל בין 1/2 ל-1/3 משווי הנכס שהוא חופשי מדיירים מוגנים, ודמי השכירות נמוכים משמעותית מהשוק החופשי, ונקבעים על פי תקנות הקבועות בחוק.
3.2דייר שיראו אותו כאילו שילם דמי מפתח על-ידי השקעותיו בדירה – אם הדייר השקיע רבות במבנה יראו כאילו השקעתו הייתה דמי מפתח ויהפוך לדייר מוגן. לרוב יבקש בית המשפט את הסכמת הבעלים מראש ובטרם ההשקעה לראות את עלות ההשקעה ושיבוח הנכס כדמי מפתח. דהיינו – הסכמת בעל בית לעבודות שיפוץ המבוצעות על-ידי הדייר, אין בה כדי להצביע על הסכמתו להפוך את השכירות של המושכר לדיירות מוגנת.
3.3 כך למשל קבע הנשיא שמגר בר"ע 369/86 מחמד צאלח אבו ליל נ' סאלח חאבס מוצטפא, תקדין עליון 86 (2) 1128: "הסכמה לביצוע תיקון או שיפוץ לפי בקשת הדייר, ללא זיקה ישירה או מרומזת, לדמי המפתח, אינה יכולה להפוך ללא הסכמה ושלא מדעת, להסכמה כביכול לקבלת תמורה שמשמעותה עולה כדי קבלת דמי מפתח".
3.4 בדירת מגורים נקבעים דמי השכירות בהתאם לגודל הדירה (בדר"כ כמה מאות שקלים בלבד) וסכום זה מתעדכן בהתאם לעליית המדד אחת לשנה. יודגש, כי לבעל הבית אסור לדרוש דמי שכירות הגבוהים מהסכום המקסימאלי שנקבע בחוק כאמור.
3.5בעסק המצב מורכב מעט יותר כאשר דמי השכירות המרביים הם הסכום ששולם לפני שנת 1983, בתוספת כמה מאות אחוזים, ואולם החל משנת 2003 נקבע כי ישנם עסקים (כגון בנק, ביטוח, קולנוע, יבוא-יצוא ועוד) שעליהם כלל לא חלה הגבלה של גובה דמי השכירות, כל עוד לא שולמו דמי מפתח בעת רכישת הזכות בנכס.
4.עילות פינוי הדייר המוגן
עם פריחת שוק הנדל"ן, רבו המשקיעים, הקבלנים ויזמי הנדל"ן למיניהם שרכשו בנינים או נכסים התפוסים בחלקם ע"י דיירים מוגנים על פי חוק הגנת הדייר, שהדרך החוקית היחידה לפנותם הינה באמצעות עילות הפינוי המנויות בסעיף 131 לחוק, בהתאם לפירוט כדלקמן:
1.אי תשלום דמי שכירות – לא באופן חד פעמי אלא באופן קבוע.
הרחבה על עילת פינוי זו ראה במאמר "אי תשלום דמי שכירות – עילה לפינוי הדייר המוגן?"
2.הפרת חוזה השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי – כאשר קיים בחוזה השכירות תנאי מפורש, והתנאי הופר על-ידי הדייר אזי מתגבשת לבעל הבית הזכות (על פי תנאי השכירות) לתבוע את פינוי הדייר מהדירה.
3.שינוי מטרת השכירות – ככלל, לא קיימת בין עילות הפינוי שבחוק עילת פינוי בגין עשיית שינויים במושכר, אולם, נקבע בפסיקה, כי היא קמה וניצבת מכוח הוראות סעיף 131 (2) הנ"ל.
נקבע, כי על מנת לתבוע פינוי של שוכר מוגן ממושכר, בעילה של עשיית שינויים במושכר, צריכים להתקיים שלושה תנאים מצטברים:
א.קיומו של תנאי מפורש בחוזה האוסר על עשיית שינויים במושכר.
ב.הפרת תנאי זה על ידי הדייר המוגן.
ג.קביעה בהסכם, כי הפרת התנאי מעניקה לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי.
4.גרימת נזק מהותי בכוונה לעסק – שינויים בעסק, שיפוצים.
5.שימוש בנכס למטרה לא חוקית.
6.הטרדת או הרגזת שכניו של הדייר באופן קבוע – הפסיקה פירשה סעיף זה כעוסק בהטרדה או הרגזה של בעל הבית – המשכיר – רק אם הוא שכן של הדייר – השוכר.
עוד נקבע, שעל בעל בית, המבקש פינויו של דייר מוגן בעילה זו, מוטל הנטל להוכיח התנהגות מטרידה ומרגיזה הנושאת אופי מתמיד וקבוע, המכביד באופן ניכר על קיומם של יחסי שכירות תקינים. אין די במעשה הטרדה בודד.הכוונה בעיקר להטרדה על ידי ריח, זיהום, רעש וכו'.
7.המושכר דרוש לבעלים – כאשר יש אלמנט של פיצוי. במידה ומדובר בדירה אזי הפיצוי יהיה דיור חלופי או 100% מדמי המפתח. במידה ומדובר בעסק – עסק חלופי או פיצוי הכולל מוניטין, לבחירת הדייר.
8.הבעלים הינם המדינה או גוף ציבורי, והנכס דרוש להם לצורך חיוני – המקרה מחייב מתן סידור חלופי או תשלום דמי המפתח.
9.השבחת הנכס – כאשר יש צורך להרוס את המבנה או לבצע שיפוץ מלא. תנאי זה צריך לעמוד בתנאים הבאים: בדירת מגורים – הנכס עומד למכירה, יש היתר בנייה בתוקף וקיים סידור חלופי. אם מדובר בעסק – רק אם הדייר מסכים. הדייר יכול לכפות על הבעלים למצוא לו דיור חלוף.
10.נטישה – מקור עילה זה הנו בפסיקה. צריכים להתקיים 2 תנאים מצטברים: נטישה פיזית של המושכר, וכי לדייר אין כל כוונה לשוב אל הנכס.
5.הגנות הדייר המוגן
תביעות לפינוי דיירים מוגנים מכח חוק הגנת הדייר מוגשות חדשות לבקרים לערכאות, על ידי בעלי נכסים, אשר טוענים כי הדיירים הפרו את הסכם השכירות ועל כן יש להורות על פינויים בהתאם לאחת מן העילות הקבועות בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר.לדייר המוגן קיימות מספר הגנות מפינויו. אחת ההגנות הייחודיות לדייר המוגן נמצאת בסעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר המאפשר לבית המשפט לסרב ליתן צו פינוי, חרף קיומה של עילה לכך, אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה צודק לתיתו. סייג זה נקרא "סעד מן הצדק". להרחבה בנושא זה ראה מאמר "דייר מוגן: יש לך הגנה מפני תביעות פינוי".