מאת: עו"ד גבי מיכאלי
זיקת הנאה– כללי
הגדרתה של זיקת הנאה, על פי ס' 5 לחוק המקרקעין: חוק המקרקעין התשכ"ט-1969-"זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה שאין עימה זכות להחזיק בהם". (להלן: "חוק המקרקעין").
למעשה, מדובר בזכות לעשות שימוש או ליהנות ממקרקעין, ללא זכות החזקה בהם, וגם בדרך כלל ללא כל תשלום מהנהנה של הזכות.
דוגמא מעניינת היא שביל מעבר בבית משותף, כאשר השטח מוצמד לדירתו של דייר אחד, והדיירים עושים בו שימוש מוגבל וייחודי.
השימוש או ההנאה העומדים בבסיס זיקת ההנאה חייבים להיות מסוימים ולא כלליים. זיקת הנאה לא מעניקה לבעל הזיקה את החופש לעשות במקרקעין כעולה על רוחו. כל כוחה של זיקת ההנאה הוא בשימוש ממודר, מוגדר וספציפי. יחד עם זאת, כל זכות של זיקת הנאה גורעת מהזכויות של בעל המקרקעין באופן מהותי ביותר.
זיקת הנאה יכולה להתגבש בארבע דרכים: זיקה מכוח הסכם, זיקה מכוח שנים, זיקה מכוח דין וזיקה מחמת כורח. הדרך הנפוצה, או זו המקימה את מרב המחלוקות הינה – "זיקת הנאה מכוח שנים".
להלן דוגמא מן הפסיקה – במקרה דנן בהמ"ש המחוזי בי-ם הצהיר על זיקת הנאה בת רישום מכוח שנים, שמהותה היא זכות מעבר, לדיירים בבית משותף.
ת"א(מחוזי יר') 7489/05 חיים גת נ' רפאל שחר, תק-מח2008(2), 7265, 7266 (2008):
הנתבעים חסמו דרך מעבר אשר עבר בחלקה אדמה שהוצמדה לדירתם. דיירי הבניין תבעו ביטול הרישום מחמת טעות, ולחילופין רישומה של זיקת הנאה מכוח שנים.
על פי ס' 94 לחוק המקרקעין, "מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך 30 שנים רצופות רכש את הזיקה הוא רשאי לדרוש רישומה".
במקרה דנן בית המשפט בחן האם היה השימוש במשך 30 שנים רצופות. שכן, מבין בעלי הדירות רק דיירת אחת עשתה שימוש בבניין במשך התקופה הנ"ל.
הנתבעים טענו מנגד כי אף אחד מדיירי הבניין לא הוכיח שימוש רציף במשך שלושים שנה ועל כן אין הם זכאים לרשום את זכות המעבר כזיקת הנאה.
בית המשפט פסק, בהסתמכו על הוראות ס' 92 לחוק המקרקעין, כי זיקת ההנאה הנדונה היא לטובת סוג של בני אדם, דיירי הבניין. מאפיין זיקה זו הוא היותה שייכת לסוג, לקבוצה הבלתי מוגדרת, ועל כן הכרחי לבחון התגבשותה, לגבי הסוג, הקבוצה.
המסקנה המשפטית היא כי הדיירים, כקבוצה, השתמשו במעבר במשך 30 שנים הנדרשות בחוק. על כן, הדיירים עומדים בתנאי החוק, והם יכולים לטעון לקיומה של זיקת הנאה מכוח שנים.
בית המשפט פסק אפוא, כי לדיירי הבניין, בתור סוג של בני אדם, יש זיקת הנאה שהיא זכות המעבר, במעבר נשוא הסכסוך. זיקת הנאה זו היא בת – רישום.
אז כיצד נשמור על זכויותינו המלאות במקרקעין וניזהר שלא תהא על המקרקעין הפרטי שלנו זכות לאחרים (זיקת הנאה) ?
הדרך הנכונה והטובה ביותר היא לתחום (לגדר) את שטח המקרקעין הפרטי שלנו, ולא לאפשר מעבר להולכי רגל או רכבים.
דרך נוספת היא להגביל את המעבר על ידי שער ומפתח ולמסור את המפתח לדיירים או אחרים, רק כנגד חתימה על התחייבות שבכל עת רשאי בעל הקרקע לחסום את הדרך וכן הצהרה מפורשת כי המעבר אינו מקנה זכויות אלו או אחרות.
בכל מקרה על כל בעל קרקע להשגיח ולשמור על זכויותיו במקרקעין, על מנת שלא ימצא עצמו מאבד חלק מזכותו לעשות כרצונו בקרקע.
הגדרתה של זיקת הנאה, על פי ס' 5 לחוק המקרקעין: חוק המקרקעין התשכ"ט-1969-"זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה שאין עימה זכות להחזיק בהם". (להלן: "חוק המקרקעין").
למעשה, מדובר בזכות לעשות שימוש או ליהנות ממקרקעין, ללא זכות החזקה בהם, וגם בדרך כלל ללא כל תשלום מהנהנה של הזכות.
דוגמא מעניינת היא שביל מעבר בבית משותף, כאשר השטח מוצמד לדירתו של דייר אחד, והדיירים עושים בו שימוש מוגבל וייחודי.
השימוש או ההנאה העומדים בבסיס זיקת ההנאה חייבים להיות מסוימים ולא כלליים. זיקת הנאה לא מעניקה לבעל הזיקה את החופש לעשות במקרקעין כעולה על רוחו. כל כוחה של זיקת ההנאה הוא בשימוש ממודר, מוגדר וספציפי. יחד עם זאת, כל זכות של זיקת הנאה גורעת מהזכויות של בעל המקרקעין באופן מהותי ביותר.
זיקת הנאה יכולה להתגבש בארבע דרכים: זיקה מכוח הסכם, זיקה מכוח שנים, זיקה מכוח דין וזיקה מחמת כורח. הדרך הנפוצה, או זו המקימה את מרב המחלוקות הינה – "זיקת הנאה מכוח שנים".
להלן דוגמא מן הפסיקה – במקרה דנן בהמ"ש המחוזי בי-ם הצהיר על זיקת הנאה בת רישום מכוח שנים, שמהותה היא זכות מעבר, לדיירים בבית משותף.
ת"א(מחוזי יר') 7489/05 חיים גת נ' רפאל שחר, תק-מח2008(2), 7265, 7266 (2008):
הנתבעים חסמו דרך מעבר אשר עבר בחלקה אדמה שהוצמדה לדירתם. דיירי הבניין תבעו ביטול הרישום מחמת טעות, ולחילופין רישומה של זיקת הנאה מכוח שנים.
על פי ס' 94 לחוק המקרקעין, "מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך 30 שנים רצופות רכש את הזיקה הוא רשאי לדרוש רישומה".
במקרה דנן בית המשפט בחן האם היה השימוש במשך 30 שנים רצופות. שכן, מבין בעלי הדירות רק דיירת אחת עשתה שימוש בבניין במשך התקופה הנ"ל.
הנתבעים טענו מנגד כי אף אחד מדיירי הבניין לא הוכיח שימוש רציף במשך שלושים שנה ועל כן אין הם זכאים לרשום את זכות המעבר כזיקת הנאה.
בית המשפט פסק, בהסתמכו על הוראות ס' 92 לחוק המקרקעין, כי זיקת ההנאה הנדונה היא לטובת סוג של בני אדם, דיירי הבניין. מאפיין זיקה זו הוא היותה שייכת לסוג, לקבוצה הבלתי מוגדרת, ועל כן הכרחי לבחון התגבשותה, לגבי הסוג, הקבוצה.
המסקנה המשפטית היא כי הדיירים, כקבוצה, השתמשו במעבר במשך 30 שנים הנדרשות בחוק. על כן, הדיירים עומדים בתנאי החוק, והם יכולים לטעון לקיומה של זיקת הנאה מכוח שנים.
בית המשפט פסק אפוא, כי לדיירי הבניין, בתור סוג של בני אדם, יש זיקת הנאה שהיא זכות המעבר, במעבר נשוא הסכסוך. זיקת הנאה זו היא בת – רישום.
אז כיצד נשמור על זכויותינו המלאות במקרקעין וניזהר שלא תהא על המקרקעין הפרטי שלנו זכות לאחרים (זיקת הנאה) ?
הדרך הנכונה והטובה ביותר היא לתחום (לגדר) את שטח המקרקעין הפרטי שלנו, ולא לאפשר מעבר להולכי רגל או רכבים.
דרך נוספת היא להגביל את המעבר על ידי שער ומפתח ולמסור את המפתח לדיירים או אחרים, רק כנגד חתימה על התחייבות שבכל עת רשאי בעל הקרקע לחסום את הדרך וכן הצהרה מפורשת כי המעבר אינו מקנה זכויות אלו או אחרות.
בכל מקרה על כל בעל קרקע להשגיח ולשמור על זכויותיו במקרקעין, על מנת שלא ימצא עצמו מאבד חלק מזכותו לעשות כרצונו בקרקע.