ניהול עזבונות מורכבים ומכתב תודה מלקוח

אחד מתחומי ההתמחות של משרדנו הוא ניהול עזבונות מורכבים עם נכסים רבים ויורשים רבים הפזורים ברחבי הגלובוס.

במסגרת זו אנו פועלים בצורה יסודית ומקיפה לאיתור כלל היורשים קבלת מידע ומסמכים נדרשים לצורך קבלת צו ירושה א וקיום צוואה.

אנו גם פועלים בצורה מקצועית לאיתור וריכוז נכסי העיזבון, ניהולם לצורך שמירה על ערך העיזבון.

כן אנו פועלים לקבלת צו ירושה \ קיו צוואה לצורך חלוקת העיזבון ליורשים.

כך למשל היום אנו מנהלים עיזבון בשיעור של 14,000,000 ש"ח לו מעל 200 יורשים בארץ ובחול (מרוקו, צרפת, קנדה, ארה"ב, ברזיל וישראל).

אחד העזבונות המורכבים בו משרדנו טיפל בעת האחרונה הוא עיזבון של אדם (עיזבון במליוני שקלים) שהוריש רכושו בצוואה ליורשים שאינם בני משפחתו אלא למטפלת, לעו"ס ולעוד צד ג'.

במסגרת הבקשה למתן צו קיום צוואת המנוח ביקש האפוטרופוס הכללי כי ימונה מומחה לאיתור קרובי משפחתו של המנוח על מנת שאלו ידעו בדבר הצוואה וימסרו עמדתם.

אותו מומחה איתר יורשים על פי דין (דהיינו – בני משפחה) בגרמניה, ארה"ב ואוסטרליה.

היורשים על פי דין שכרו את שירותי משרדנו על מנת שייצגם במסגרת התנגדות לצוואת המנוח בטענות של חוסר כשרות והשפעה בלתי הוגנת.

לאחר עבודה רבה שכללה הגשת חוות דעת בנושא כשירות, חקירות אודות היורשים על פי הצוואה (אשר לטענתנו ניצלו את היות המנוח לבדו ותלוי בהם) ההגענו להסכם פשרה לפיו היורשים על פי דין יהיו זכאים לשיעור משמעותי מעיזבון המנוח בסך 3,000,000 ש"ח.

לאור הטיפול המסור, השקוף והמדוייק, שלחו היורשים מכתב תודה בנוסח הבא:

"Hi Gabi & Eli

I confirm receipt of your Financial Report Summary.

On behalf of my sisters, R and H, and myself, I wish to thank you and your staff most sincerely for your services in relation to this extremely complex and drawn out matter, which has resulted in a very satisfactory outcome to us.

Best wishes to you and your families for a wonderful Pesach and good luck for the future.

Regards

Z"

רוצים לרכוש דירה בהונגריה?

משרדנו מתמחה בייצוג לקוחות בנושא נדל"ן בארץ ובחו"ל.

לאחרונה פנתה אלינו סטודנטית לרפואה הלומדת בהונגריה, אשר ביקשה לרכוש דירה שעודנה בבנייה.

משרדנו מייצג אותה מול היזם בחוזה רכישה מורכב הכולל גם סידור בדירה.

ברכישת נדל"ן בארץ ובחו"ל יש להקפיד על מספר כללים בסיסיים.

יש לוודא כי המוכר הוא הבעלים של הנכס – נושא זה הוא כמובן מרכזי ובעל חשיבות עליונה.

במקרה של רכישת נכס בבנייה – יש לקבל בטחונות מלאים לכך כי קניית הנכס תסתיים בהתאם למפרט וכי הזכויות בנכס תירשמנה על שם הקונה.

רישום הנכס – כמו כן, יש להקפיד ולוודא כי הנכס לאחר השלמת הקניה (ו\או הבניה) יירשם על שם הרוכש.

במקרה של העסקה הספציפית, לאחר שווידאנו את נושא הבעלות, הופקדה כל התמורה בחשבון נאמנות והוא ישוחרר רק כנגד סיום הבנייה ומסירת מפתח.

כמו כן נושא הרישום קיבל את הביטחונות המתאימים.

משרד עוה"ד גבי מיכאלי ושות' מייצג לקוחות ישראליים ואחרים בארץ ובחו"ל, הן בתחום הנדל"ן והן בתחומים מסחריים אחרים.

מאמר זה אינו מהווה בשום אופן תחליף לייעוץ משפטי, והוא נועד לשירות הציבור כידע כללי בלבד.

תביעה נגד יורשים בנוגע לזכויות למשק חקלאי

משרד עוה"ד גבי מיכאלי , נירה אשכנזי ושות' מתמחה בייצוג לקוחות מהמגזר החקלאי בכלל ובנושא נחלות בפרט.

במושב בדרום הארץ נרשם משק חקלאי על שם הסבתא של התובעים (אותם משרדנו מייצג).

לטענת התובעים המשק היה שייך להוריהם וכי הרישום על שם הסבתא אינו משקף מצב אמת, אלא נועד לאפשר להורי התובעים לרכוש משק נוסף במושב. שהרי, על פי כללי רשות מקרקעי ישראל, אדם לא יכול להיות רשום כבעל זכויות (בר רשות או אחרות) ביותר ממשק חקלאי אחד.

לימים, לאחר פטירת הסבתא והוריהם, ביקשו התובעים לרשום את המשק החקלאי על שמם.

התובעים פנו ליורשי הסבתא ובקשו את הסכמתם לרישום, אולם אלו סירבו בטנעה שלהם זכויות במשק לאור היותם יורשי הסבתא המנוחה. .

בלית ברירה, התובעים הגישו תביעה, באמצעות משרד עוה"ד גבי מיכאלי ושות', בבית המשפט לענייני משפחה בקריית גת, על מנת שיצהיר כי המשק החקלאי שייך להוריהם המנוחים חרף הרישום על שם הסבתא, וכי בהתאם לכך, ולאור פטירת ההורים, הרי שהמשק שייך לתובעים.

מבחינה עובדתית המשק הוחזק על ידי הורי התובעים ועובד על ידם במשך עשרות שנים. הורי התובעים "הוכרו" על ידי אגודת המושב כבעלי המשק לכל עניין ודבר ואף שילמו חובות המשק "למשקם".

יתר בני המשפחה לא הביעו כל התנגדות או טענו לכל זכות במשק במשק טרם פטירת הסבתא ו\או הורי התובעים.

מבחינה משפטית – התובעים טוענים כי רישום המשק על שם הסבתא היה במסגרת של נאמנות ו\או נאמנות משתמעת, וזאת במסגרת היחסים הפנים משפחתיים.

התובעים ידרשו להוכיח כי הרישום הפורמלי אינו משקף מצב משפטי\קנייני אמיתי, וכי האמת הקניינית – משפטית היא כי נרשמה כבעלת הזכויות במשק לצורך החזקה בו בנאמנות בלבד.

מאמר זה אינו מהווה בשום אופן תחליף לייעוץ משפטי, והוא נועד לשירות הציבור כידע כללי בלבד.

זמן קורונה – פשיטת רגל וחדלות פרעון

מגפת הקורונה התפשטה במהירות "והציפה את השוק" בסוגיות משפטיות ייחודיות, ובכלל זה גם מקרים של עסקים ופרטיים שנקלעו לקשיים כלכליים עד כדי "חדלות פרעון".

עסקים רבים, עם או בלי קשר לנגיף הקורונה, מגיעים למצב בו יש חובות רבים שהולכים ותופחים מבלי שביכולתם לפרוע אותם וזאת כתוצאה ישירה של המגיפה.

במצב דברים זה, הנושים של אותה חברה או פרט, יחלו לנקוט בהליכי גביה כגון:  הגשת תביעות, שטרות למימוש, הטלת עיקולים וכיו"ב.

במקרים כאלו, על החייב (הפרט או החברה) לצעוד לכיוון של עיכוב הליכים ובמקרים קיצוניים לפשיטת רגל (פרט) או פירוק (חברה). נושאים אלו מוסדרים בחוק החדש:  "חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי".

בהנחה שהחייב עומד בכל התנאים והדרישות של החוק ושל בית המשפט, הוא יכול למצוא עצמו בסוף התהליך שכל חובותיו נמחקים – מה שבמוכר בשם המשפטי "הפטר". במצב זה החייב יחל דרך חדשה ונקיה ללא חובות.

כיצד מתנהל ההליך ?

בתחילה עורכים חישוב ובדיקה לגבי היקף החובות שיש לחייב, מה מקורם והאם הם נוצרו בתום לב או בהתנהלות חסרת אחריות, פזיזות או אף בכוונה ובידיעה מלאה.

מצבת החובות (במסגרת בקשה ערוכה כדין בליווי תצהיר ואסמכתאות) מוגשת לממונה על הליכי חדלות פירעון ושיקום כלכלי.

לאחר הגשת פירוט החובות והגשת בקשה להקפאת הליכים, מורה הממונה, באמצעות צו רשמי ומחייב, על הקפאת כל ההליכים נגד החייב. ההקפאה היא מוחלטת – היא חלה על חובות החייב בין אם הם לאנשים פרטיים, לחברות, למוסדות פיננסיים, לעיריות וכיו"ב. הקפאת ההליכים מעניקה לחייב "שקט" מעיקולים והליכי גביה.

מצד שני החייב מחוייב לפעול על פי הנחיות ודרישות הממונה ובין היתר: לשלם סכום חודשי על חשבון סה"כ החובות שלו ולעבור הליך שנקרא "חקירת יכולת" לגבי הכנסות והוצאות החייב, שיעורן ומידת סבירותן.

ככל שהחייב ממלא אחר הנדרש ממנו, תתגבש תוכנית לפרעון החוב בהתחשב במצבו של החייב, נכסיו ויכולתו לעמוד בתשלום החובות במסגרת זמן סביר.  בסוף התהליך יקבל החייב "הפטר" מלא מכל חובותיו ויצא לדרך חדשה נקי מכל חוב.

פשיטת הרגל היא צעד דרסטי ולא נעים, אך במקרים בהם אין כל ברירה אנו ממליצים לנקוט בהליך זה באופן מיידי. נקיטת הליך מהיר מונע "התעללות" בחייב ובני ביתו.

כמובן שיש לפנות לעו"ד שמתמחה ועוסק בתחום – כגון משרדנו.

אין באמור לעיל משום תחליף לייעוץ משפטי פרטני.

ירושה על פי דין

1.ראשית דבר

אדם יכול לרשת כספים של נפטר בשתי דרכים: על דרך צוואה ו – ירושה על פי דין.

2.מבוא

בחוק הירושה, תשכ"ה – 1965 (להלן:"חוק הירושה"), מנויים שני אופנים לרשת עיזבון מנוח: "ירושה על פי דין ו "ירושה על פי צוואה". במאמר זה נבצע הבחנה בין שתי הדרכים המוזכרות לעיל ו. כפי שידוע, עריכת צוואה הינה רשות ולא חובה על פי דין.

על מנת לממש את רצונם בהגיעם למאה ועשרים, מרבית האנשים עורכים צוואה ובה מפורטות בקשותיהם \ דרישותיהם מהיורשים ו/או הגופים שהוגדרו על ידם בצוואה. הצוואה היא הדרך הכמעט ודאית שבה יכול המנוח לממש את רצונו לאחר פטירתו. אולם, ישנם מקרים שבהם המנוח לא ערך צוואה ועל כן, במקרה כזה, חוק הירושה נותן מענה לאופן חלוקת הרכוש ("העיזבון") בין היורשים וזהותם.

בחוק הירושה קבועים שני מסלולים. המסלול הראשון עוסק בסיטואציה שבה האדם הותיר אחריו צוואה. מסלול זה מטרתו לכבד ולהגשים, למעט סייגים מועטים, את רצונו של המצווה. זהו המסלול הנקרא "ירושה על פי צוואה".

המסלול השני, בו נתמקד, נקרא "ירושה על פי דין" שבו המחוקק קובע כללים החלים על עזבונו של אדם שנפטר ולא הותיר אחריו צוואה, או במקרה שבו המנוח הותיר צוואה כה פגומה עד כי אין אפשרות לקיימה. במקרים אלו המחוקק קובע את זהות היורשים ואופן חלוקת העיזבון ביניהם.


3. "ירושה על פי דין" פרק שני בחוק הירושה

כפי שנכתב לעיל, במידה ואדם ערך צוואה, היורשים הם אלו אשר קבע בצוואתו, שנאמר: "רצונו של אדם – כבודו". אך במידה ואדם לא הותיר אחריו צוואה, היורשים יורשים את המנוח על פי דין קבועים בחוק הירושה דהיינו המחוקק מחליט מי יהיה היורש ולא הנפטר.בהתאם לכך, בחוק הירושה נקבעו זהות היורשים ואופן חלוקת הרכוש ביניהם. יש לציין שהמחוקק ביצע הבחנה מהותית בין הנכסים אשר יועברו ל"בן הזוג" של המנוח (ונתן לו עדיפות) ולהיקף הנכסים אשר יועברו לקרוביו האחרים.

4. יורש מי שהיה במות המוריש בן זוג סעיף 11 לחוק הירושה

בן או בת הזוג הם היורשים המועדפים, אבל בניגוד לציפיה של בני זוג רבים, הם לא היורשים הבלעדיים. כאמור, על פי חוק הירושה, מי שהיה במות המוריש בן זוגו – יורש את המנוח. המונח "בן זוג" מתייחס לאדם אשר היה נשוי למוריש ערב מותו, כאשר כיום הפסיקה מכירה גם בזכויותיהם של "ידועים בציבור" אשר הוכיחו כי חיו יחדיו במשך שנות חייהם המשותפים. סעיף 11 לחוק הירושה מגדיר כי בן הזוג יורש אתה המיטלטלין, כולל מכונית נוסעים, השייכים למשק הבית המשותף. זכות הירושה של בן הזוג לגבי נכסים אלו היא עצמאית, ואינה מושפעת מאופן חלוקת העיזבון. דהיינו, נכסים אלו עוברים לבן הזוג בלי כל קשר לשאלה אילו קרובי משפחה אחרים יש למנוח ומה ירשו.

הגדרת ה"מיטלטלין" בחוק הירושה הינה – המיטלטלין השייכים למשק הבית המשותף של בני הזוג, כגון: כלי בית, ריהוט, מכשירי חשמל, מכונית הנוסעים וכדומה. יש לשים לב כי אותם חפצים צריכים להיות כאלה ששימשו את בני הזוג בניהול משק הבית, ולא חפצים לשימוש אישי של אחד מהם, (כגון, תכשיטים). מטרת הוראת חוק זו היא שמירה על רמת חייו של בן הזוג לאחר פטירת המנוח.

צריך לשים לב שבן הזוג לא מקבל את מלוא חלקו של הנפטר אפילו בדירה ומגורים.
בנוסף לזכות זו (ירושת המיטלטלין המשותפים) המחוקק קבע כי בן הזוג ייטול חלק נוסף משאר העיזבון. חלקו הנוסף בעיזבון של בן הזוג אינו מוחלט, בניגוד לחלקו במיטלטלין, ותלוי בקיומם של בני משפחה נוספים ובקרבתם למנוח, כפי שיפורט:

*הניח המוריש ילדים ולהם צאצאים, או הניח הורים – מקבל בן הזוג חצי מהעיזבון. למשל, ילדי המוריש ואשתו יתחלקו ביניהם חצי בחצי בעיזבון, במידה וישנם למוריש שני ילדים ובת זוג – בת הזוג תקבל חצי מהעיזבון, וכל אחד מהילדים יקבל רבע מהעיזבון.

*הניח המוריש אחים או צאצאיהם או הורי הורים – מקבל בן הזוג שני שלישים מהעיזבון.
כפי שראינו לעיל, המחוקק קבע כי בן זוגו של המוריש יירש, באופן מוחלט, את המיטלטלין שהיו שייכים למשק הבית המשותף. בעוד, שאר העיזבון יחולק בין קרובי המוריש ובן זוגו והכל בהתאם לזהות היורשים (ילדים, הורים, הורי הורים וכו').

ירושה על פי דין המוקנית לקרובי המוריש סעיף 12 לחוק הירושה
סעיף 12 לחוק הירושה מגדיר את סדר העדיפות בין קרובי המוריש וכל זאת בכפוף ל"עקרון הפרנטלות – מעגלי קרבת אדם למנוח". (ראוי לציין, כי מדובר רק בקרבת דם):
מעגל ראשון – ילדי המוריש וצאצאיהם. (לאו דווקא ילדיו, אלא כל צאצאיו).
מעגל שני – הוריו של המוריש וצאצאיהם.
מעגל שלישי – הורי הוריו של המוריש וצאצאיהם.

על פי "עקרון הפרנטלות" המוזכר לעיל – ילדי המוריש וצאצאיהם קודמים בסדר העדיפויות להורי המוריש וצאצאיהם, הורי המוריש וצאצאיהם קודמים בסדר העדיפויות להורי הוריו וצאצאיהם. כך, בן-משפחה המשתייך לראש אב הקרוב יותר למוריש דוחה בן-משפחה המשתייך לראש אב רחוק יותר.

כך, קודם יחולקו הנכסים לילדי המוריש וצאצאיהם (דהיינו, נכדי המוריש וניניו), אם אין למוריש ילדים וצאצאיהם, הנכסים יחולקו להורי המוריש וצאצאיהם (כלומר, אחי המוריש ואחייני המוריש), במידה ואין למוריש ילדים או הורים וצאצאיהם, יחולקו נכסיו להורי הוריו וצאצאיהם, כלומר לסביו וסבתותיו ולדודי המוריש וצאצאיהם. (במידה ואין קרובים למוריש גם במעגל השלישי הרכוש עובר למדינה.)

5.סיכום:

עד עתה עסקנו בירושה על פי דין. מכיוון שעסקינן במקרה שבו המנוח לא הותיר צוואה המפרטת את רצונו, המחוקק קבע כיצד תבוצע חלוקה זו. כמו – כן, עסקנו בזכויותיה של בת הזוג של המנוח מול זכויותיהם של קרוביו, כאשר פירטנו את אופן החלוקה שהמחוקק "העניק" לכל יורש ויורש.

 

קנית דירה ולא חתמת על הסכם תיווך – האם אתה חייב בתשלום דמי תיווך?

לקוח התחייב בפני מתווך בעל פה כי הוא ישלם לו דמי תיווך במידה ועסקת מכר מקרקעין תצא לפועל. לאחר מכירת המקרקעין, הלקוח חוזר בו מהתחייבויותיו, בעל פה.
האם המתווך זכאי לדמי תיווך? האם יהא זה מן הצדק, כי המתווך שעמל קשות בכדי להוציא את העסקה לפועל והיה הגורם הדומיננטי והיעיל בעסקה לא יהא זכאי לדמי תיווך?
חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו – 1996 (להלן: "חוק המתווכים") קובע, כי מתווך לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן החתים את הלקוח על מסמך (מפורט) בכתב, המזמין את עבודת התיווך.
היינו, על-פי לשון החוק, מתווך לא יוכל לדרוש דמי תיווך על-פי הסכם ו/או התחייבות הלקוח בעל פה, על אף שיהיו בידי המתווך עובדות ו/או מסמכים המוכיחים כי המתווך תיווך את העסקה והוא היה הגורם היעיל בעסקה.

בשנים האחרונות, בתי המשפט החלו לסלק על הסף/לגופם תביעות לדמי תיווך של מתווכים כאשר לא נחתם הסכם תיווך בין הצדדים
לדוגמא: ת.א. 2433/03 סימקוביץ ואח' נ' רג'ואן (פורסם בנבו)
האם בזה הגיע לקיצו עידן יכולת של מתווך להגיש תביעת דמי תיווך ללא שיהא בידו הסכם תיווך חתום כנדרש?
במאמר זה אנסה להציע, בתמצית, מספר חלופות, למקרים (חריגים) בהם, בית המשפט רשאי יהיה לחייב את הלקוח בדמי תיווך, על אף היעדרו של מסמך בכתב.

הפרת התחייבות לחתימה על הסכם תיווך
העילה הקמה למתווך כתוצאה מהפרת התחייבותו לחתום על הסכם תיווך הנה עילה חוזית, והנה שונה מעילת אי תשלום דמי התיווך. חוק המתווכים אינו מאיין את חוק החוזים והדין הכללי.
התרופה להפרת התחייבות הלקוח נגזרת, בין היתר, מסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג 1973 (להלן: "חוק החוזים"), שם נקבע, כי לכשמופרת חובת תום הלב במו"מ שמביאה לפיצוץ במו"מ, וההפרה התרחשה בשלב מאוחר של המו"מ, יש להפעיל את  התרופה שנגזרת מסעיף 12 (א) אשם בהתקשרות, כאילו נכרת החוזה, ואז ניתן לקבל כל תרופה אפשרית בין היתר פיצויי קיום.
לדוגמא: ע"א 986/93 קלמר נ' גיא פ"ד נ (1) 185;  ע"א 8144/00, עלריג נכסים (1987) בע"מ ואח' נ' יוסף ברנדר, נז(1) 158:

עקרון תום הלב עשוי להתגבר על דרישת הכתב
על חוק התיווך, כמו על כל חוקי מדינת ישראל, חלים כללי הדין הכללי וכללי הצדק הטבעי.
הוראות חוק המתווכים שואבים את עקרונות תום הלב החוזי (סעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג – 1973) גם בעניין חוזי תיווך, ובית המשפט רשאי להורות על פיצוי המתווך.
לדוגמא ע"א 7247/97 כוכבה יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו (1) 842.ב
אי חתימת לקוח על הסכם תיווך, על אף התחייבות מפורשת לעשות כן, יכולה להוות פעולה בחוסר תום לב, ובית המשפט רשאי לראות את הסכם התיווך כאילו נחתם, וכן הוא רשאי לאכוף על הלקוח לשלם אחר התחייבויותיו.

עקרון תום הלב עשוי, במקרים מיוחדים, לדחוק ו/או להתגבר על דרישת הכתב. ובית המשפט רשאי לחייב את הלקוח לשלם למתווך דמי תיווך.

עשיית עושר ולא במשפט.
הלקוח מנע מהמתווך ו/או נטל לעצמו את דמי התיווך שהתחייב ליתן למתווך, ובכך התעשר שלא במשפט.
סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט – 1979 (להלן:"חוק עשיית עושר ולא במשפט") קובע כי "מי שקיבל על פי זכות שבדין נכס שירות או טובת הנאה אחרת (להלן:"הזוכה") שבאו לו מאדם אחר (להלן: "המזכה"), חייב להשיב למזכה את הזכייה ואם השבה בעין אפשרית או בלתי סבירה- להשיב לו את שוויה.
במקרים חריגים, בהם מדובר בחוסר תום לב אובייקטיבי, ניתן לעשות שימוש בדיני עשיית עושר ולא במשפט על אף שקיים חוק ספציפי השולל את תחולתו.
ראה: רע"א 5768/94 א.ש.י.ר יבוא יצור והפצה  נ' פורום אביזרים ומוצרי צריכה בע"מ , פ"ד נב(4), 289
סיכום
מתווך מחויב לחתום על הסכם תיווך כדי שיהיה זכאי לקבל דמי תיווך. הדין הרווח כיום הנו, כי בלי חתימה על הסכם תיווך, המתווך לא יהא זכאי לדמי תיווך.
על אף האמור לעיל, בדומה להשתלשלות העניינים בדרישת הכתב בעסקה במקרקעין ע"פ חוק המקרקעין, במקרים חריגים, בהם בית המשפט ישתכנע, כי אי חתימת המתווך על הסכם
תיווך לא נבעה מרשלנות המתווך ונעשתה בתום לב, ומנגד, הלקוח פעל בחוסר תום לב, יש להניח, כי עקרונות תום הלב מחוק החוזים יחלחלו גם לחוק המתווכים, והם יהיו עשויים להתגבר על דרישת הכתב, כך שהמתווך יהא זכאי לדמי תיווך.

ערבות בנקאית אוטונומית כאמצעי ביטחון לחוזה השכירות

1. מבוא

בעת עריכת חוזה שכירות, בעל הנכס, המשכיר, מעוניין תמיד  להבטיח כי השוכר יקיים התחייבויותיו על פי חוזה השכירות.
לאחרונה, מתפרסמים מקרים רבים בהם שוכרי חנויות/דירות מתחמקים ו/או משהים  את תשלום דמי השכירות הקבועים בחוזה השכירות, או גורמים נזקים רבים  לנכס המושכר, ובעל הבית מוצא עצמו ללא יכולת להיפרע משוכרי הנכס.
לכן, כאשר משכיר מעוניין להבטיח פיצוי כספי וודאי ובטוח למקרה בו השוכר יפר את תנאי חוזה השכירות, רצוי להוסיף כתנאי לשכירות דרישה לקבל כתב ערבות בנקאית אוטונומית המהווה בטוחה יעילה, פשוטה ומהירה להבטחת פיצוי המשכיר במקרה בו הופר הסכם השכירות ע"י השוכר.
בכתב הערבות הבנקאית האוטונומית מעורבים שלושה צדדים:
"החייב" –  השוכר שחתם על כתב הערבות ובו מתחייב לשפות את  המשכיר ע"י התנאים המנויים בכתב הערבות האוטונומית.
"הבנק" –    אשר מתחייב לשלם פיצוי למשכיר על פי סכום הערבות הבנקאית האוטונומית.
"המוטב"-  המשכיר, הזכאי לפיצוי מהבנק על פי כתב הערבות האוטונומית.

2. מה היא ערבות בנקאית אוטונומית?

הערבות הבנקאית האוטונומית הינה ערבות אשר ניתנת על ידי הבנק, במסגרתה מתחייב  הבנק, לשלם את הסכום הנקוב בה למשכיר מייד עם קבלת דרישה. מדובר בהתחייבות  לתשלום, בה הבנק (הערב) מתחייב לשלם למשכיר כסף, ללא הוכחת נזק מצד השוכר,  וכל זאת מכוח כתב הערבות הבנקאית האוטונומית. כלומר,קיים כלי משפטי וודאי,  המבטיח את פיצויו של המשכיר בעת הפרת החוזה על ידי השוכר!

3. כיצד מאבחנים ערבות אוטונומית מערבות רגילה

המאפיין העיקרי של ערבות בנקאית אוטונומית הוא – עצמאות. משמע, היא עומדת בפני עצמה ומקימה מערכת יחסים עצמאית לחלוטין בין הבנק למשכיר, וזאת בלי קשר לתנאי הסכם השכירות-דהיינו-הבנק מתחייב ישירות לשלם כסף למשכיר.
בערבות שכזו, מחייבת את הבנק, הערב, לשלם את מלוא הסכום הנקוב בה, עם דרישה  ראשונה של המשכיר ובהתקיים התנאים המנויים בכתב הערבות הבנקאית האוטונומית.

4. יתרונות הערבות הבנקאית האוטונומית כאמצעי ביטחון בהסכם שכירות.

לערבות הבנקאית האוטונומית יש יתרונות רבים בהבטחת קיום תנאי חוזה שכירות  וזאת לאור היותה הדבר הקרוב ל"כסף מזומן":
1. מימוש הערבות הבנקאית האוטונומית הוא מהיר ופשוט.
2. סכום הערבות הבנקאית האוטונומית הינו "סכום בצד" שהותיר השוכר לטובת המשכיר בחשבון הבנק.
3. עצם קיומה של ערבות בנקאית אוטונומית אצל המשכיר מרתיעה שוכרים מהפרת חוזה השכירות.

גם כאשר יש מחלוקות מהותיות בין הצדדים לחוזה השכירות אודות תנאיו, קיומו,  תוקפו וכו', כאשר יש אצל המשכיר ערבות בנקאית אוטונומית מחויב הבנק לשלם את  הערבות למשכיר וזאת ללא צורך באישור ו/או הסכמה של השוכר. למעשה, מדובר  במערכת חוזית נפרדת מחוזה השכירות, בין הבנק למשכיר, שבה הבנק מתחייב לשלם  למשכיר את סכום הערבות בעת הדרישה מטעמו.

5. חשיבות נוסח כתב הערבות הבנקאית האוטונומית בהסכם השכירות.

עצמאותה של הערבות הבנקאית , נלמדת מנוסח כתב הערבות, לפיו הבנק מתחייב לשלם  כל סכום שיידרש לשלמו בגבולות סכום הערבות בלא שהמשכיר יהא חייב להמציא "כל  הנמקה, ראיה, פס"ד, או אסמכתא משפטית אחרת". נוסח כזה, המזכה את המשכיר  בפירעון הערבות בלא שזה יהא חייב לבסס את הדרישה, נחשב כסממן העיקרי אשר  מאפיין את האוטונומיה של הערבות האוטונומית.
לכן, בעת עריכת כתב הערבות האוטונומית חשוב מאוד להתייעץ עם עו"ד מיומן בנושא  ולהקפיד על נוסחו ולציין כי על הבנק המתחייב לשלם כל סכום בלא שהמשכיר יהיה  חייב להמציא ראיה, הנמקה, פס"ד על מנת לקיים דרישה זו.
הלכה פסוקה היא, "כי האוטונומיות של הערבות, המתבטאת בהתחייבות הערב לשלם  לפי דרישה ראשונה של הנערב, בלי שהלה יצטרך לבסס את דרישתו, אינה נפגעת על-ידי  ציון העילה למתן הערבות בכתב הערבות".(ע"א  11123/03  ט.ש.ת. חברה קבלנית לבנין  בע"מ נ' מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון)

6. מתי בכל זאת לא ישלם הבנק את סכום הערבות הבנקאית האוטונומית?

בערבות מסוג זה, מתקיימים מספר חריגים נדירים, בהם השוכר יוכל למנוע מהבנק  מלשלם את סכום הערבות למשכיר ואף לבטלה, כמו בשל מרמה ו/או זיוף ו/או נסיבות  מיוחדות של המשכיר, כגון התנהגות חמורה ו/או התנהגות המונעת בעליל משיקולים  זרים ו/או הפעלת לחץ או נקמנות.
הפסיקה הכירה בשני החריגים לעקרון העצמאות של הערבות הבנקאית האוטונומית:  חריג המרמה וחריג הנסיבות המיוחדות, שבהתקיימם עשויה להיפגע עצמאותה של  הערבות הבנקאית האוטונומית.
1. חריג המרמה – מתקיים רק במקום שבו בוצע מעשה תרמית חמור מצד המשכיר.
2. חריג  ה- "נסיבות המיוחדות"- חריג זה מתקיים כאשר קיימות נסיבות מיוחדות  שעניינן התנהגות חמורה במיוחד של המשכיר, אף שאינה מגיעה כדי מרמה.
הפעלתם של חריגים אלה, נקבע בפסיקה, צריך שתיעשה במשורה, "כשעל בית המשפט  לשקול את הצורך להגן על מוסד הערבות, ומנגד לו – את הצורך למנוע מימוש ערבויות  בידי מוטב הנגוע במרמה או בחוסר תוך לב ואי הגינות בולטים"  (רע"א 1084/04 פרירון  חברה להשקעות פיתוח ובנין בע"מ נ' לוקי בניה ופיתוח בע"מ )
פועל יוצא, כי בתי המשפט מכבדים את עיקרון העצמאות של הערבות הבנקאית  האוטונומית למעט שני מקרים קיצוניים : מרמה ו/או ונסיבות מיוחדות. חשוב לציין, גם  בהתקיימם בתי המשפט לא ימהרו להורות על עיכוב חילוט הערבות, אלא,יבחנו בהרחבה  את האינטרס להגן על מוסד הערבות, ומנגד לו – בצמצום, את הצורך למנוע מימוש  ערבויות בידי מוטב הנגוע במרמה או בחוסר תום לב ואי הגינות בולטים.
בתי המשפט נוטים להעדיף את האינטרס להגן על מוסד הערבות למול הצורך למנוע  מימוש ערבויות, וכל זאת, כפי שצוין לעיל, למעט מקרים חריגים שבהם יוכח כי  התקיימה תרמית ו/או נסיבות מיוחדות קיצוניות וחמורות עד מאוד (כדוגמת, חוסר תום  לב קיצוני, מצג שווא מהותי בכריתת החוזה וכ'ו) ועל ידי כך, מוגשמת תכליתה של  הערבות הבנקאית האוטונומית שהיא להבטיח את פירעונם של חובות במהירות  ובפשטות ועל ידי כך להגביר את היציבות והוודאות בחיי המסחר.

7. כיצד שילם הבנק סכום ערבות בנקאית ללקוח משרדנו למרות התנגדות השוכר?
משרד גבי מיכאלי, נירה אשכנזי ושות'-עורכי דין היה מעורב לאחרונה בדיון בנושא מימוש ערבות בנקאית. בדיון שנערך בבית המשפט השלום בת"א בחודש מרץ, 2011, ליתן צו מניעה זמני לחילוט  הערבות הבנקאית האוטונומית מדובר במקרה שבו חברה, בעלת קניון בכרמיאל,  השכירה חנות לחברה העוסקת בתחום כלי המטבח . בעל הקניון דרש וקיבל משוכר  החנות ערבות בנקאית.

לימים, החברה השוכרת לא שילמה במועד את דמי השכירות כמתחייב מחוזה השכירות  שנחתם. הלקוח שלנו בעל הקניון הגיש את הערבות הבנקאית לחילוט בבנק הערב.
החברה השוכרת פנתה בבקשה לצו מניעה לבית המשפט וטענה כי על בית המשפט  להורות על צו מניעה זמני לחילוט הערבות וכל זאת מהסיבות דנן: ראשית, אין מדובר  בערבות בנקאית אוטונומית, שנית, גם אם יוחלט כי מדובר בערבות בנקאית אוטונומית –  מכיוון שישנו הליך משפטי אחר בין הצדדים שבו נתגלעו מחלוקות בין הצדדים הרי  מתקיים החריג "נסיבות מיוחדות" למימוש הערבות. שלישית, היא אינה הפרה את  חיוביה כלפי המשיבה ועל כן אין להתיר את חילוט הערבות.
בעלת הקניון, שיוצגה ע"י משרד עוה"ד גבי מיכאלי, נירה אשכנזי ושות', טענה כי על פי נוסח כתב  הערבות שצורף להסכם השכירות בין הצדדים אין ספק כי מדובר בערבות בנקאית  אוטונומית עצמאית, ומכוח עיקרון העצמאות שהוכר בפסיקה אין להורות על צו מניעה  לחילוט הערבות ורק מכוח טענה זו אין עילה מהדין ליתן צו מניעה זמני.
בנוסף, טענו עוה"ד גבי מיכאלי ונירה אשכנזי מטעם המשכיר כי המבקשת הפרה הפרות  יסודיות בהסכם השכירות בין הצדדים עת לא שילמה דמי שכירות כפי שהוסכם בחוזה  השכירות בין הצדדים. כמו"כ, טען ב"כ עוה"ד הנ"ל, במקרה דנן לא התקיימו החריגים  לערבות בנקאית אוטונומית : מרמה ו"נסיבות מיוחדות" ועל כן, על בית המשפט לדחות  את הבקשה למתן צו מניעה זמני.
בית המשפט קיבל את טענות עוה"ד גבי מיכאלי ונירה אשכנזי, והחליט כי לא שוכנע שיש מקום להורות על  צו מניעה זמני לחילוט הערבות, וקבע כי על הבנק לשלם את סכום  הערבות הבנקאית בסך 170,000 ש"ח  למשכיר החנות.

8. סיכום

לסיכום, במידה ומשכיר מעוניין להבטיח פיצויי כספי מהיר ויעיל כנגד הפרות חוזיות של  השוכר קיים כלי משפטי שרצוי להוסיף לחוזה השכירות – ערבות בנקאית אוטונומית  אשר אינה ערבות כמשמעה בחוק הערבות, תשכ"ז – 1967.  הערבות הבנקאית  האוטונומית, הינה הכלי המהיר והיעיל ביותר להבטחת המשכיר מפני הפרות תנאי  השכירות על ידי השוכרים. הערבות הבנקאית הינה ערבות אוטונומית, עצמאית ובלתי  תלויה במערכת היחסים שבין המשכיר לשוכר ולכן הינה כה יעילה בעת כריתת הסכם  שכירות, לפני כריתת חוזה שכירות רצוי להיוועץ בעו"ד המתמחה בנושא, על מנת  להבטיח כי תנאי הערבות יהיו עצמאיים ויבטיחו תשלום מיידי למשכיר ולא הוכחת נזק  או הפרה על ידי השוכר.

הסכמי נאמנות במקרקעין – האם כדאי? ומה חושב על כך מנהל מס שבח?

הקדמה

סעיף 74 לחוק מיסוי מקרקעין מחייב כל אדם הרוכש על שמו זכות במקרקעין, עבור אדם (או גוף משפטי) אחר,  להודיע על כך למנהל מס שבח תוך 30 ימים מיום הרכישה, כי למעשה רכש את הזכות בשמו עבור אחר – דהיינו רכש הזכות בנאמנות.

שעה שאדם הודיע למנהל מס שבח כי רכש את הזכות בנאמנות, יראה אותו מנהל מס שבח כנאמן – ואזי בכל מצב שהזכות תועבר מן הנאמן לנהנה,  תהיה העברה כאמור פטורה ממס (סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין- פטור ממס העברת זכות בין נאמן לנהנה).

זאת ועוד, חבות מס הרכישה (בעת רכישת הזכות) או מס השבח (בעת מכירת הזכות), תהיה בהתאם לזכאותו של הנהנה, ולא של הנאמן.

מה קורה במקרה בו אדם טוען כי רכש את הזכות בנאמנות או כי הוא הבעלים "האמיתי" (הנהנה) אולם לא הודיע על כך (בהצהרה כדין) למנהל מס שבח?

האם בבוא היום בו ירצה הנהנה להעביר על שמו את הזכות שנרכשה עבורו בנאמנות – יוכל הוא לקבל פטור? מה תהיה עמדת רשויות המס בקשר עם העברת זכויות בין נאמן לנהנה שלא  הוצהרה כדין?

שאלות מסוג זה עולות פעמים רבות במסגרת עסקאות שבוצעו באמצעות בני משפחה (ובתוך הסדרים פנים משפחתיים).

אנו נתקלים פעמים רבות בהורים אשר בחרו לרשום את הדירה שרכשו לצורכי השקעה, "בנאמנות" על שם בנם/ בתם, ובשלב מסוים, הם מעוניינים למכור את הדירה ולקבל את התמורה, אלא שבמועד ביצוע עסקת הרכישה הם לא הצהירו על נאמנות, ודווקא כאשר הם רוצים למכור הזכות – לבנם "לא נח למכור את הדירה מבחינת מס שבח".

כיצד יתייחסו רשויות המס למצב?

סעיף 107 לחוק מיסוי מקרקעין, מאפשר למנהל מיסוי מקרקעין להאריך כל מועד הקבוע בחוק, אם ראה סיבה מספקת לכך.

נוכח האמור לעיל, לכאורה, שעה שהצדדים (הנאמן והנהנה) לא הצהירו לרשויות המס על קיומה של נאמנות, רשאים הם לבקש אורכה להגשת ההודעה על הנאמנות. הארכה – צריך שתהיה סבירה, ושתכלול הנימוקים וההוכחות המצביעים על קיום הנאמנות בין הצדדים  (למשל הסכם נאמנות, אסמכתאות על כך כי התשלום עבור הזכות בוצע כולו מחשבון הנהנה, הוכחות לכך שהזכות משמשת את הנהנה ולא את הנאמן).

מה עמדת רשות המס לאיחור בדיווח הנאמנות?

לרוב, מנהלי מיסוי מקרקעין לא הכירו בדיעבד במוסד הנאמנות, אלא דרשו כי הנהנה והנאמן יוכיחו קיומה של הנאמנות בהודעה מפורשת כחוק (טופס 7067), במועד הצהרתם על העסקה. מבחינת רשויות המס, לא קיימת גמישות בנושא הנאמנות, ונקבע לא אחת כי נאמנות אינה יכולה להיטען בדיעבד, אלא יש להוכיח את קיומה של הנאמנות הן באופן מוצהר והן באופן מעשי, כך שעל הצדדים להוכיח יחסי נאמן – נהנה.

מאחר שחבות המס הינה בהתאם לזכאותו של הנהנה, הרי שפעמים רבות, גם אם מנהל מס שבח יקבל בדיעבד את הקביעה כי קיימים יחסי נאמן נהנה, ויאפשר העברת הזכות מן הנאמן לנהנה, תהיה חבות גבוהה במס רכישה.

כך למשל ארע כאשר, לאחר מאבק משפטי בין אב לבן, הוכיח האב כי דירה הרשומה על שם הבן, נרכשה על ידי האב, אולם נרשמה על שם הבן בנאמנות, כאשר במשך כל השנים האב הוא שקיבל את דמי השכירות מן הדירה, ודאג לתיקון ושיפוץ הדירה בעת הצורך.

מה קורה כאשר יש פסק דין בנושא הנאמנות?

סביר להניח כי מנהל מס שבח, יקבל את קביעת בית המשפט (המהווה פסק דין הצהרתי), באשר לעצם קיומה של הנאמנות, אולם יחייב את האב בתשלום מס רכישה, כולל קנסות ואף קנס מנהלי, שכן בעת רכישת הזכות, הוצהר כי היא נרכשת על ידי הבן, אשר לא היה בעלים של דירה נוספת, ושילם מס רכישה מופחת בהרבה מן המס שהיה על האב לשלם, אילו הנאמנות היתה מוצהרת מראש.

 המלצות  לנושא הנאמנות –

  • אם אין צורך במוסד הנאמנות – מומלץ  כי הבעלים ה"אמיתי" ירכוש את הזכות במקרקעין, וכי המקרקעין יירשמו על שמו.
  • כאשר קיים צורך בנאמנות, למשל, כאשר הנהנה אינו מסוגל או יכול לטפל בנכסיו, ומעדיף כי נאמן יעשה זאת עבורו, יש להצהיר בהקדם (ולא יאוחר מ- 30 ימים) על קיומה של הנאמנות לרשויות המס, ולוודא כי ההצהרה התקבלה על ידי מנהל מס שבח.
  • אין להסתפק בכתיבה על גבי החוזה כי הזכות נרכשת בנאמנות, יש למלא ההצהרה על הנאמנות באופן מלא ומדויק (טופס 7067), ולספק למנהל מס שבח אסמכתאות על קיומה של הנאמנות.
  • למנהל מס שבח, קיימת הזכות לבדוק האם הנאמנות היא אמיתית, וכי אין מדובר "בפיקציה" לצורך התחמקות מתשלום מס.
  • מבחינת רשויות המס, אין חובה כי בין נאמן לנהנה יהיה הסכם נאמנות, ודי בהודעה ערוכה כדין. יחד עם זאת, ולגופו של עניין מומלץ ביותר לערוך הסכם נאמנות מתאים בין הצדדים, ולדווח עליו.
  •  יש לפנות למשרד המומחה בדבר שיטפל בנושא ההודעה על הנאמנות לרשויות המס.
  •  במאמר זה התייחסנו רק להיבט המיסויי בנושא נאמנות. במאמר נוסף נתייחס לנושא המהותי קניני והוכחת נאמנויות בהסדרים משפחתיים.

הקדימו תרופה לצו ההריסה: אישור לפעילות לא חקלאית בישובים חקלאיים

משנות ה-90 ואילך חלה ירידה ביכולת להתפרנס מענף החקלאות, בעקבותיה החלו חקלאים רבים בחיפוש אחר מקורות פרנסה חלופיים. בתוך כך ניצלו החקלאיים מבנים נטושים להקמת בתי מלאכה ומחסנים.

מצב זה בו קרקע המיועדת למגורים בנחלה נוצלה לפעילות עסקית לא חקלאית מכונה פל"ח. כפי שיפורט בהמשך, שימוש בפל"ח בצורה שאינה מאושרת, מביאה במקרים רבים לפתיחת הליכים אזרחיים ופליליים כנגד האזרח, בהם דורשת התביעה לרוב צו הריסה למבנים שנבנו ללא היתר. זו במקביל לרשות מקרקעי ישראל המגישה תביעות לתשלום מאות אלפי ₪ בגין השימוש המסחרי בקרקע לחקלאות.

בנקיטת צעדים תכנוניים ומשפטיים נכונים ניתן להכשיר את הפעילות הלא חקלאית ולעבוד מבלי פחד מקבלת צווים שיעצרו את פעילות העסק.

מאמר מאת עו"ד גבי מיכאלי ועו"ד דב שרון ממשרד עוה"ד גבי מיכאלי ושות'

רקע

פעילות לא חקלאית, מכונה בשם פל"ח,והיא מתייחסת לפעילויות כגון: השכרת מבנים לעסקים, הקמת ותפעול צימרים, הקמת ותפעול יקבים, בתי בד, מרכזי מבקרים, חוות סוסים לרכיבה או לרכיבה טיפולית ועוד.

עד לפני מספר שנים פעילות לא חקלאית באזורים המיועדים לחקלאות, נעשתה בצורה פיראטית וללא היתר, תוך הפרת חוק התכנון והבניה, חוק רישוי עסקים, הסכם האגודות עם מנהל מקרקעי ישראל, והפיכת ישובים חקלאיים רבים למעין אזורי תעשיה קטנים חרף היעדרותה של תשתית מתאימה ועד פגיעה כלכלית ברשויות המקומיות בכך שתשלום הארנונה, המיסים, המים וכו' נותר נמוך ומסובסד כאילו היה מדובר בפעילות חקלאית לכל דבר ועניין.

וועדת קדמון

בעקבות הפגיעה בתושבי הישובים החקלאיים והפגיעה הכלכלית ברשויות, הקים משרד החקלאות בנובמבר 1993 ועדה שמטרתה להמליץ למשרד החקלאות, רשות מקרקעי ישראל, משרד הפנים והמשרד לאיכות הסביבה על דרכי פעולה בנושא בניה ליעודים לא חקלאיים במושבים.

המלצות ועדת קדמון מתמקדות בשני נושאים מרכזיים: מה מותר ומה אסור לבצע בתחום הנחלה והקמת מתחמי תעסוקה בסמיכות למושבים.

בשנת 1996 המלצות הועדה אושרו על ידי ממשלת ישראל, מועצת מקרקעי ישראל והמועצה הארצית לתכנון ובניה. בעקבות החלטת הממשלה לאמץ את המלצות הועדה, הוטל על משרדיה הנוגעים בדבר לפעול ליישומן. צעד זה בהסדרת הפעילות הלא חקלאית הביא ליצירת שורת החלטות בנושא הקובעות את אופן הסדרתה ואישורה של פעילות לא חקלאית בישובים לא חקלאיים.

החלטה 1101

כך לדוגמא לצד החלטה 979 (שעודכנה על ידי החלטה 1155) של מועצת מקרקעי ישראל שהסדירה את זכויות המגורים בחלקת המגורים ביישובים החקלאיים, קיבלה המועצה את החלטה 1101 (בוטלה על ידי החלטה 1265) הקובעת תנאים לקיומה של תעסוקה לא חקלאית במושבים. החלטה 1101 התקבלה על מנת להתחשב במציאות שנוצרה אך יחד עם זאת לשלוט במצב ולצמצם את ממדי התופעה.

יישום החלטה 1101

המועצה האזורית עמק חפר הייתה חלוצה בתחום, היא הכינה תוכנית פל"ח (200/21) שאפשרה לבעלי משק חקלאי לבצע פעילות לא חקלאית בכפוף לסייגים.

הדין קובע תנאים לאישור מבני הפל"ח, ועל בעל המבנה לעמוד בתנאים לקיום הפל"ח (אשר יפורטו בהמשך) ולבצע את ההליך בהתאם להחלטות. להרחבה על דרך היישום עבור למאמר

לאור האמור לעיל, במידה והנכם מבצעים פעילות שאינה חקלאית בנחלתכם ללא היתר או רישיון, חשוב מאוד שתסדירו את הנושא וזאת כדי שתוכלו להתפרנס בכבוד ולהתנהל ללא כל חשש מהגשת תביעות וכתבי אישום נגדכם.

סיכום:

חשוב לציין כי סוגי הפל"ח שיאושרו יקבעו על ידי ועדות התכנון המקומיות ועל כן לפני שאתם מתחילים בהליך אישור הפל"ח, עליכם לבדוק האם סוג הפל"ח שברצונכם לקיים בחלקת המגורים יאושר על ידי ועדות התכנון המקומיות. שכן לדוגמא, בוועדת התכנון המקומית של עמק חפר נקבע כי לא תותר פעילות לא חקלאית לצורכי בידור ואירועים היוצרים ריכוז ו/או התקהלות אדם.

במאמר נוסף נפרט את התנאים לקיום פל"ח.

רשימה זו היא רשימה כללית ולבטח אינה סוף פסוק, שכן אליה מצטרפים תנאים רבים נוספים שהציבו המועצות השונות, החלטות נוספות של מנהל מקרקעי ישראל ועוד.

לאור זאת, עמידה בתנאים להסדרתה של פעילות לא חקלאית (פל"ח) מצריכה ידע רב, בקיאות, ניסיון בתחום ועבודה מרובה אל מול הגופים השונים לרבות מועצות, ועדות, מנהל מקרקעי ישראל וכיוצ"ב.

למשרד עוה"ד גבי מיכאלי ושות' ניסיון בקבלת אישורים לפעילות לא חקלאית, וישמח לעמוד לשירותכם ולסייע לכם בכל הקשור להסדרת הפל"ח בשטחכם.

זכויות בן (בת) שאינו בן ממשיך במשק חקלאי ואשר בנה את ביתו בנחלה

1.2 במאמר יוזכרו מקרים ופסקי דין מתיקים רלוונטים שהתבררו בבית המשפט ולפחות אחד הצדדים יוצג על ידי משרדנו.
1.3 ההסדר המשפטי של זכויות חברי האגודות החקלאיות במדינה וההסדרים לגבי בנים ממשיכים אינו אחיד, ויש לבדוק באופן ספציפי את ההסדר לגבי כל אגודה ומושב.
1.4 המגמה היום בבתי המשפט היא לנסות ולאזן בין הזכויות הקנייניות של כל יורשי בעלי המשק. הפער בין המצב המשפטי אשר לפיו זוכה רק אחד מבני המשפחה להיות "בן ממשיך" לבין הקושי האנושי שנוצר בעקבות מינוי בן ממשיך אחד במשפחה ומצד שני האיסור לפצל נחלה בין בנים אחדים מוביל לעיתים לתוצאה שנראית בלתי צודקת מצד אחד ומצד שני היא בעלת תוקף משפטי מחייב ו"מפלה" לטובה רק את אחד מהילדים של בעלי המשק.
1.5 הקביעה כי רק בן או בת אחד/אחת יקבלו את כל הזכויות בנחלה השווה מיליונים רבים גורמת לעיתים תוצאות אנושיות קשות וסכסוך משפטי רב שנים ולכן לדעתנו על המחוקק להסדיר את הנושא באופן ברור ואחיד.
1.6 כאשר אחד הילדים בונה בית במשק הוריו וחי עם משפחתו עשרות שנים בבית המגורים ללא זכויות לקבל את כל המשק לאחר פטירת הוריו מתעוררת דילמה קשה לפתרון.
2. זכויות בני המשפחה במשק – לאחר פטירת ההורים
2.1 יחידי המשפחה (היורשים) שאינם מוגדרים  כ"בן ממשיך" יכולים לעיתים ליהנות ממגוון זכויות בנחלה אשר ניתנות למימוש. המגמה כיום בבית המשפט היא לחלק את "הנתח" המתקבל מהמשק בין כל המשפחה, בכפוף לזכויות הנובעות מן החוזה הדו צדדי (להלן:"הסכם המשבצת"), אשר נחתם בין מינהל מקרקעי ישראל לבין האגודה השיתופית שהיא המושב, ולעיתים מעורבת בו גם הסוכנות היהודית לא"י.
2.2 נושא זה שב ומעלה את הקושי האמיתי שנוצר, הלכה למעשה, על-ידי גזירת הבלעדיות של מוסד ה "בן הממשיך'". גזרה זו נועדה לפקח על זהותו והתאמתו של המבקש לקבל זכויות במשק ולמנוע פיצול נחלה, אלא שככל שהיא נוגעת ליחסים בין בני משפחה, היא מתנגשת עם רצונותיהם הטבעיים של הורים, בעלי זכויות במשק, להוריש לילדיהם ולמשפחתם את חלקם – קרקע ומבנים, לאחר שיגיעו לאריכות ימיהם, בלי ליצור חיכוכים ומדונים בין בני המשפחה שיש חשש כי ילוו בסערת רגשות ובשימוש בכלים משפטיים, שלא לצורך.
2.3 אחת האפשרויות לאיזון בין בני המשפחה היא לקבל פיצוי כספי שווה ערך לחלקו היחסי של הבן שאינו בן ממשיך, כאשר גובה הפיצוי נקבע בהתאם לנסיבות המקרה.
2.4 פתרון אחר הוא פיצול בית המגורים של הבת/בן שבנו בנחלה כאשר נושא עלות הפיצול הגבוהה נשארת פתוחה לדיון ומחולקת.
3. המצב המשפטי
3.1 זכות משפטית הקיימת לבן שאינו בן ממשיך ואשר בנה בנחלה את ביתו הינה הזכות החוזית-כספית בגין ההשקעה שהשקיע זה, בבית המגורים או במשק. כמו כן יכולה לקום לבן הממשיך גם זכות מגורים בלתי הדירה ו/או זכות לפיצול ייחוד הבית שבנה מהמשק.
3.2 במקרה אשר נדון בבית המשפט, חזרו ההורים מן הסכם המתנה אשר העניקו לבנם, בית המשפט חייבם לשלם את מלוא השקעת הבן בבית המגורים אותו בנה, אף שלא התגורר בו בחלק מן הזמן.
3.3 זכות חוזית נוספת ניתן למצוא בהסכמות פנימיות-משפחתיות אליהן הגיעו הצדדים במהלך השנים הנוגעות לדרך חלוקת זכויות המשק. בפסק הדין שהתנהל בבית המשפט נדון בהרחבה תחולתו של הסכם פנימי שחתמו הצדדים אם לפני העברת הזכות במשק ואם במהלך העברה וזאת לשם הבטחת זכויותיו של בן שאינו בן ממשיך אושר הייתה כוונה לשכן אותו בבית המגורים על המשק.
3.4 נטייה זו להעביר חלקים מן הנחלה לבנים אחרים גם כאשר מונה בן ממשיך האמור לקבל את מלוא הזכויות בנחלה היא טבעית ומובנת במערכות יחסים משפחתיות, ועל-כן עשויה לזכות לעתים קרובות בהסכמה כללית של בני המשפחה. להסכמה זו ניתן לתת לבוש משפטי על דרך התחייבות חוזית מפורשת בכתב של בעל הזכויות  כלפי ילדיו כהתחייבות פנים-משפחתית. – חשוב במקרה כזה שהחוזה ינוסח על ידי עו"ד הבקיא בנושא המשקים החקלאיים.
3.5 השאלה מה תוקפן המשפטי של התחייבויות חוזיות אלה ביחסים הפנים- משפחתיים אינה פשוטה ויש לבחון אם ההתחייבויות החוזיות נוגדות את הוראות ההסכם המשבצת. בכל מקרה גם אם יימצא כי ההתחייבויות החוזיות אינן תקפות מול האגודה, מינהל מקרקעי ישראל או הסוכנות, תעמוד השאלה אם הן תקפות מבחינה משפטית ולכן יש להכין חוזה כזה באופן זהיר ומקצועי.
3.6 במקרה שהתברר בבית המשפט נקבע כי יש לראות בהתחייבויות הפנימיות-משפחתיות כתקפות, כאשר כל מקרה ונסיבותיו.
3.7 במקרים מסוימים כאשר יש השקעות של בעלי הזכויות במשק החקלאי וההשקעות אינן קשורות למקרקעין – כגון מכסת ריבית או חלק והשקעות אחרות יוכלו היורשים לקבל את חלקם בהשקעות אלה ואילו הבת או הבן שבנו את ביתם יכולים לקבל זכויות בבית המגורים והחלקה הצמודה לו.
4 סיכום ומסקנות
4.1 כאמור בכל מקרה יש לבחון לנסיבותיו המיוחדות, לכוונת הצדדים בנית בית המגורים, להסכם המשפחתי שנעשה בכתב או בעל פה ולאיזון הזכויות הבן משפחתיות.
4.2 מאחר ופעמים רבות מדובר על מערכת עובדתית בת עשרות שנים – בירור כוונות הצדדים בעת בנית הבית היא קשה או אפילו כמעט בלתי אפשרית.
4.3 כתוצאה מאי הבהירות של המערכת העובדתית משפטית החלה על יחסי הבת/בן שבנו את ביתם בנחלה ואינם בנים ממשיכים, ולאור חוסר העקביות של פסקי הדין בנושא – נמצאת אי בהירות משפטית בלתי נסבלת הגורמת למאבקים משפחתיים ופיצול קשה במשפחה הן כאשר ההורים מגיעים לגיל מבוגר והן בין האחים לאחר פטירת ההורים.
4.4 הדרך החשובה ביותר לדעתנו היא כי המחוקק יתן דעתו למצב זה ויסדיר אותו בחוק ותקנות ברורים.
4.5 עד להסדר חוקי אנו ממליצים כי מוקדם ככל שניתן יגיעו כל בני המשפחה להסדר משפחתי כתוב מנוסח על ידי עו"ד הבקיא בנושא וחתום הן על ידי ההורים בעלי הזכויות והן על ידי כל האחים ואחיות.