קוסטה ריקה היא יעד להשקעה של ישראלים רבים. המדינה במרכז אמריקה שרכשה לעצמה תדמית של גן עדן עלי אדמות, במידה רבה של צדק.
תיירים ששבו מביקור מספרים על נפלאות הטבע שלה, חופי האוקיינוסים, האטלנטי והשקט, יערות הגשם, שמורות הטבע, חוות הקפה, הרי הגעש, כפרי הנופש, ועוד ועוד, שלא לדבר על העם המסביר פנים הידוע בטבעו החביב והאופטימי.
סקר בינלאומי שפורסם בעיתונות בתחילת יולי 2009
הציב את קוסטה ריקה במקום הראשון ברשימת "המדינות המאושרות בתבל".
מי שהתעמק, יודע כי מעבר לכך, זאת המדינה הלטינו-אמריקאית היציבה ביותר, 60 שנות דמוקרטיה אמיתית, ללא צבא, עם מוסדות שלטון מודרניים, מערכת חינוך משובחת, מערכת בריאות בסטנדרטים גבוהים-וחשוב מאוד-כלכלה יציבה ומערכת בנקאות מפותחת.
הצעות ההשקעה המגיעות לישראלים, הן בעיקר בתחום רכישת הקרקעות והנדל"ן, וכן בתחום התיירות.
השנים האחרונות הראו כי יזמים ומשקיעים מישראל עשו חיל בקוסטה ריקה, מחירי קרקעות עלו בצורה משמעותית והביאו רווחים יפים לרוכשים, אתרי נדל"ן משכו קונים רבים שחיפשו בית שני לפרישה לגמלאות, או בית נופש, מארה"ב, מקנדה וממקומות אחרים. התיירות, ענף ההכנסה מספר אחד במדינה, מושך יותר ויותר תיירים, כאשר התיירות ה"אקולוגית", המבוססת על מסורת שמירת הטבע, מתפתחת במהירות.
ייעוץ משפטי צמוד ובדיקה משפטית יסודית היא אכן יסוד לכל עסקה בריאה.
אולם, הפעילות בקוסטה ריקה מחייבת גם זהירות. מעבר לעובדה כי קיימים הבדלים תרבותיים עסקיים העלולים להביא לחוסר הבנה, מעבר לכך שמחירי השוק נזילים וקשה לקבל תמונת אמת ממרחק, אורבות למשקיעים הפוטנציאליים גם סכנות מסוגים אחרים. בשנים האחרונות נחשפו למשל, מעשי מרמה של מכירת קרקעות שלא על ידי הבעלים האמיתיים, והשקעות ירדו לטמיון. או מקרים שקרקעות נרכשו ללא בדיקה לגבי הגבלת הפעילות הנדל"נית באיזור כתוצאה מחוקי שמירת הטבע הנוקשים (שליש משטח המדינה מוגדר בשמורת טבע!). וכך גם לגבי סלילת דרכים למקום, שימוש במים ועוד.
מכל אלה עולה, כי בדיקה משפטית מוקדמת לגבי הסיכונים והסיכויים של השקעה בקוסטה ריקה היא דבר שחשיבותו אינה מוטלת בספק – לכל מי שאינו מעוניין לשים את כספו על קרן הצבי.
למשרד עורכי הדין גבי מיכאלי ושות', המעניק בין השאר שירותי ייעוץ משפטי לשגרירות קוסטה ריקה בישראל, יש קשרי עבודה עם קוסטה ריקה, יחסי שיתוף פעולה עם משרד עורכי דין במדינה, וכן קשרים עם דמויות מפתח בכלכלה ובחברה בקוסטה ריקה. באמצעות כל אלה, תוכל לקבל תמונה מהימנה ומקטינת סיכונים של עתיד השקעתך במדינה, וכן טיפול משפטי בהמשך הדרך.
עו"ד נאמן לא שילם מס שבח – מה עושים?
רכישת דירה בישראל מבעלים השוהים בחו"ל
משרדנו ייצג לקוח ברכישת דירה מבעלים של דירה המתגורר בארץ זרה ושיוצג לצורך המכירה על ידי עורך דין ישראלי. כידוע, מוכר דירה נדרש לשלם מס שבח בעת מכירת זכויותיו בנכס ולחלופין להמציא אישור מלשכת מיסוי מקרקעין כי הוא זכאי לפטור מתשלום מס זה. מוכר הדירה הצהיר בפני הלקוח אותו ייצג משרדנו כי הוא לא מכר דירה אחרת ב-4 השנים שקדמו למכירת הדירה הנ"ל וכי הוא זכאי לפטור כאמור ובהתאם לכך, במסגרת חוזה המכר שנכרת בין הצדדים עמד משרדנו על כך שהצהרות אלו יעוגנו בחוזה.
הבטחת אישור מס השבח – ע"י נאמן
כידוע, במקרים רבים קבלת אישור של לשכת מיסוי מקרקעין לצורך השלמת רישום הדירה על שם הקונה אורכת זמן ארוך יותר מהמועד בו מקבל הקונה את החזקה בדירה ומהמועד בו הוא נדרש לשלם את יתרת התמורה.
לאור זאת, נקבע בחוזה המכר כי עד לקבלת האישור הנ"ל יפקיד הקונה (הלקוח) סכום כסף בשווי של תשלום המס המשוער בידיו הנאמנות של עורך הדין של המוכר וכי עורך הדין של המוכר יהיה חייב לשלם מתוך הסכום שיופקד בנאמנות את שומת מס השבח שתקבע למוכר במקרה שלא יוצג פטור כאמור.
במהלך המשא ומתן דרש משרדנו שעורך הדין של המוכר יתחייב בכתב לעשות שימוש בכספים שיופקדו בידיו הנאמנות על ידי הקונה במקרה בו תיקבע שומת מס שבח לתשלום של המוכר ולא יינתן פטור.
הצדדים נהגו על פי חוזה המכר, הקונה שילם את מלוא התשלומים בהם הוא היה חייב ומאחר שהוא קיבל את החזקה בדירה לפני שהוצאה שומת מס שבח, הופקד הסכום בנאמנות אצל עורך דינו של המוכר.
לתדהמתו של הקונה, התברר כי בניגוד להצהרות המוכר בחוזה המכר, המוכר מכר דירה אחרת בישראל ב-4 השנים שקדמו למכירת הדירה ועל כן המוכר לא קיבל פטור מתשלום מס השבח והוצאה שומת מס שבח בסכום הנמוך אך במעט מהסכום שחושב על ידי משרדנו ושהופקד בנאמנות אצל עורך דינו של המוכר.
התקבלה דרישה לתשלום מס שבח האם הנאמן חייב לשלמה?
מיד עם קבלת הידיעה על כך פנה הקונה באמצעות משרדנו לעו"ד של המוכר ודרש כי זה יפעל בהתאם לחובתו כנאמן ולהתחייבותו בכתב וישחרר את כספי הנאמנות לצורך תשלום שומת מס השבח וקבלת אישור לרישומו כבעל הדירה בטאבו.
עורך הדין של המוכר בחר שלא לשחרר את כספי הנאמנות ונימק זאת בכך שהמוכר פועל על מנת להשיג פטור ממס שבח באמצעות רואה חשבון ועל כן על הקונה להמתין.
כל דרישות הקונה מעורך הדין של המוכר נדחו ובשל הסירוב לשלם את שומת מס השבח לא יכול היה הקונה להשלים את רישום זכויותיו בטאבו.
מדוע על הנאמן לשלם את שומת מס השבח באופן מיידי?
סכום מס השבח שנקבע בשומה ע"י שלטונות האוצר הלך ותפח בשל הקנסות והריבית של רשויות המס ונוצר חשש ממשי שהסכום שהופקד בפיקדון לא יספיק לתשלום המס שהלך ותפח כאמור.
יש לזכור כי מוכר הדירה אינו מתגורר בארץ ובמקרה בו היה עולה סכום השומה על זה שהופקד בנאמנות לא היה לקונה ממי להיפרע בגין ההפרש.
הגשת תביעה נגד עוה"ד הנאמן
בעצה אחת עם הלקוח החליט משרדנו להגיש תביעה לצו עשה נגד המוכר ונגד עורך דינו של המוכר שתחייב אותם לעשות שימוש בכספי הפיקדון לצורך תשלום השומה שנקבעה.
גם כאן, הבעיה שהתעוררה היתה שעקב הזמן הממושך שאורך ניהול ההליך המשפטי היה חשש כבד כי עד להכרעת בית המשפט בתביעה לצו עשה קבוע היה תופח סכום השומה מעבר לסכום שהופקד בנאמנות.
כיצד גורמים לנאמן דרך ביהמ"ש לשלם את החוב במהירות?
בד בבד עם הגשת התובענה לצו עשה קבוע הגיש משרדנו בקשה דחופה לצו עשה זמני שיחייב את עורך הדין של המוכר להשתמש בכספי הפיקדון לצורך הפקדת ערבות לרשויות המס להבטחת הסכום שנפסק בשומת מס השבח של המוכר. הפקדת ערבות בלשכת מיסוי המקרקעין עוצרת את סכום השומה ומאפשרת קבלת אישור לצורך רישום הבעלות על הדירה בטאבו.
סוף טוב – הקונה הצליח לרשום את זכויותיו בטאבו
פחות משבועיים לאחר הגשת התובענה והבקשה למתן צו עשה זמני התקיים דיון בבית משפט השלום בתל אביב ובית המשפט הנכבד פסק לטובת הקונה וחייב את עורך הדין לשלם את הסכום שנקבע בשומת מס השבח תוך 3 ימי עסקים.
כמו כן, חויב עורך הדין בתשלום הוצאות הלקוח בגין הגשת הבקשה למתן צו עשה.
סוף דבר: בהתאם להחלטת בית המשפט הנכבד, שילם עורך הדין את שומת מס השבח של המוכר ורישום הזכויות של הלקוח בדירה בלשכת רישום המקרקעין הושלם במהירות.
דייר מוגן – סיכום ודגשים
נושא הדיירות המוגנת נמצא עדיין על סדר יומה של החברה בישראל ומתעוררות סוגיות לא מעטות בדרך יישומו. במאמר המובא להלן יינתן הסבר באשר למשמעות המשפטית של דיירות מוגנת, מהו גובה דמי השכירות, מהן העילות לפינוי דייר מוגן וכן אילו טענות הגנה יש לדייר המוגן, מפני בעל הבית המעוניין לפנותו.
1.המשמעות המשפטית של דיירות מוגנת
דייר מוגן הינו שוכר דירה ו/או חנות אשר חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 חל עליו ועל כן הינו בעל זכות צמיתה להתגורר בדירה, יש לו הגנה מהעלאת שכר דירה כל עוד החוק בתוקף.חשוב להבין כי רוכש זכות של דיירות מוגנת בדירה או בעסק לעולם אינו רוכש את הבעלות בנכס, אלא את הזכות החוזית להתגורר בו או לעשות בו שימוש ייחודי, בתמורה לתשלום דמי שכירות, בהתאם לשיעור הקבוע בחוק הגנת הדייר. משכך, בעל הזכות אינו נרשם בפנקסי המקרקעין (טאבו).יחד עם זאת, זכות הדיירות המוגנת הינה לכל החיים ובעליה הופך ל"דייר מוגן". החוק חל הן על נכסי מגורים והן על בתי עסק.
2.כיצד הופכים לדייר מוגן?
2.1.דייר מוגן הופך לכזה בהסכמת הבעלים – וישלם עבור הדיירות דמי מפתח.
עד שנת 1958 אסור היה להעביר דיירות מוגנת. מאוחר יותר ולאור התופעה שנפוצה כבר בקרב הציבור, הוסכם על מכירת הזכות, כאשר שוויה הוערך בסך של כ- 40%-60% משווי הבעלות "הנקייה", כאשר הבעלים מקבל בדרך כלל 1/3 מדמי המפתח.
2.2. הורשת זכות הדיירות המוגנת – היורשים של הדייר המוגן אינם מקבלים בירושה את הזכות אלא על פי תנאים הקבועים בפרק א' לחוק (סעיפים 19-40) ועמידה בתנאים אלו:
א.הדייר המוגן המקורי נפטר –
יהיה בן-זוגו לדייר מוגן, ובלבד שהשניים היו בני-זוג לפחות שישה חודשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו.באין בן-זוג כאמור לעיל – יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים – קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד אתו (וכאשר מדובר בחנות – עבדו יחד אתו) לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו, ולא הייתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם.
ב.הדייר המוגן נפרד/התגרש מבן/בת הזוג – במקרה של פרידה או גירושין זכויות הדיירות המוגנת ניתנות לחלוקה בהסכם גירושין, ובלבד שבני הזוג המתגרשים חיו בדירה המוגנת לפחות שישה חודשים לפני הגירושין.
ג.הדייר עזב/זנח את משפחתו – במצבים בהם דייר מוגן עוזב דירה, וזונח בה את ילדיו או את הוריו, אשר גרו אתו לפחות שישה חודשים בדירה האמורה, ואשר אין להם דירה אחרת לגור בה, הילדים או ההורים זכאים לזכות הדיירות המוגנת בעצמם. בית המשפט פירש את המונח "זנח" כמצב של ניתוק מעשי כולל של הקשר המשפחתי.
2.3. בהתאם לסעיף 33 לחוק, כאשר פוקעת זכותו של הבעלים על הנכס (הוצאה לפועל, פשיטת רגל וכו'), המחזיק בנכס יהפוך לדייר מוגן של הבעלים החדש.
3.גובה דמי השכירות
3.1המונח "דמי מפתח" מתייחס לסכום החד פעמי אשר משולם עם כניסת הדייר לנכס ועבור קניית זכות הדיירות המוגנת, בניגוד למונח "דמי שכירות" המתייחס לדמי השכירות המשולמים בכל מקרה מדי חודש לבעל הבית. גובה דמי המפתח נע בדרך כלל בין 1/2 ל-1/3 משווי הנכס שהוא חופשי מדיירים מוגנים, ודמי השכירות נמוכים משמעותית מהשוק החופשי, ונקבעים על פי תקנות הקבועות בחוק.
3.2דייר שיראו אותו כאילו שילם דמי מפתח על-ידי השקעותיו בדירה – אם הדייר השקיע רבות במבנה יראו כאילו השקעתו הייתה דמי מפתח ויהפוך לדייר מוגן. לרוב יבקש בית המשפט את הסכמת הבעלים מראש ובטרם ההשקעה לראות את עלות ההשקעה ושיבוח הנכס כדמי מפתח. דהיינו – הסכמת בעל בית לעבודות שיפוץ המבוצעות על-ידי הדייר, אין בה כדי להצביע על הסכמתו להפוך את השכירות של המושכר לדיירות מוגנת.
3.3 כך למשל קבע הנשיא שמגר בר"ע 369/86 מחמד צאלח אבו ליל נ' סאלח חאבס מוצטפא, תקדין עליון 86 (2) 1128: "הסכמה לביצוע תיקון או שיפוץ לפי בקשת הדייר, ללא זיקה ישירה או מרומזת, לדמי המפתח, אינה יכולה להפוך ללא הסכמה ושלא מדעת, להסכמה כביכול לקבלת תמורה שמשמעותה עולה כדי קבלת דמי מפתח".
3.4 בדירת מגורים נקבעים דמי השכירות בהתאם לגודל הדירה (בדר"כ כמה מאות שקלים בלבד) וסכום זה מתעדכן בהתאם לעליית המדד אחת לשנה. יודגש, כי לבעל הבית אסור לדרוש דמי שכירות הגבוהים מהסכום המקסימאלי שנקבע בחוק כאמור.
3.5בעסק המצב מורכב מעט יותר כאשר דמי השכירות המרביים הם הסכום ששולם לפני שנת 1983, בתוספת כמה מאות אחוזים, ואולם החל משנת 2003 נקבע כי ישנם עסקים (כגון בנק, ביטוח, קולנוע, יבוא-יצוא ועוד) שעליהם כלל לא חלה הגבלה של גובה דמי השכירות, כל עוד לא שולמו דמי מפתח בעת רכישת הזכות בנכס.
4.עילות פינוי הדייר המוגן
עם פריחת שוק הנדל"ן, רבו המשקיעים, הקבלנים ויזמי הנדל"ן למיניהם שרכשו בנינים או נכסים התפוסים בחלקם ע"י דיירים מוגנים על פי חוק הגנת הדייר, שהדרך החוקית היחידה לפנותם הינה באמצעות עילות הפינוי המנויות בסעיף 131 לחוק, בהתאם לפירוט כדלקמן:
1.אי תשלום דמי שכירות – לא באופן חד פעמי אלא באופן קבוע.
הרחבה על עילת פינוי זו ראה במאמר "אי תשלום דמי שכירות – עילה לפינוי הדייר המוגן?"
2.הפרת חוזה השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי – כאשר קיים בחוזה השכירות תנאי מפורש, והתנאי הופר על-ידי הדייר אזי מתגבשת לבעל הבית הזכות (על פי תנאי השכירות) לתבוע את פינוי הדייר מהדירה.
3.שינוי מטרת השכירות – ככלל, לא קיימת בין עילות הפינוי שבחוק עילת פינוי בגין עשיית שינויים במושכר, אולם, נקבע בפסיקה, כי היא קמה וניצבת מכוח הוראות סעיף 131 (2) הנ"ל.
נקבע, כי על מנת לתבוע פינוי של שוכר מוגן ממושכר, בעילה של עשיית שינויים במושכר, צריכים להתקיים שלושה תנאים מצטברים:
א.קיומו של תנאי מפורש בחוזה האוסר על עשיית שינויים במושכר.
ב.הפרת תנאי זה על ידי הדייר המוגן.
ג.קביעה בהסכם, כי הפרת התנאי מעניקה לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי.
4.גרימת נזק מהותי בכוונה לעסק – שינויים בעסק, שיפוצים.
5.שימוש בנכס למטרה לא חוקית.
6.הטרדת או הרגזת שכניו של הדייר באופן קבוע – הפסיקה פירשה סעיף זה כעוסק בהטרדה או הרגזה של בעל הבית – המשכיר – רק אם הוא שכן של הדייר – השוכר.
עוד נקבע, שעל בעל בית, המבקש פינויו של דייר מוגן בעילה זו, מוטל הנטל להוכיח התנהגות מטרידה ומרגיזה הנושאת אופי מתמיד וקבוע, המכביד באופן ניכר על קיומם של יחסי שכירות תקינים. אין די במעשה הטרדה בודד.הכוונה בעיקר להטרדה על ידי ריח, זיהום, רעש וכו'.
7.המושכר דרוש לבעלים – כאשר יש אלמנט של פיצוי. במידה ומדובר בדירה אזי הפיצוי יהיה דיור חלופי או 100% מדמי המפתח. במידה ומדובר בעסק – עסק חלופי או פיצוי הכולל מוניטין, לבחירת הדייר.
8.הבעלים הינם המדינה או גוף ציבורי, והנכס דרוש להם לצורך חיוני – המקרה מחייב מתן סידור חלופי או תשלום דמי המפתח.
9.השבחת הנכס – כאשר יש צורך להרוס את המבנה או לבצע שיפוץ מלא. תנאי זה צריך לעמוד בתנאים הבאים: בדירת מגורים – הנכס עומד למכירה, יש היתר בנייה בתוקף וקיים סידור חלופי. אם מדובר בעסק – רק אם הדייר מסכים. הדייר יכול לכפות על הבעלים למצוא לו דיור חלוף.
10.נטישה – מקור עילה זה הנו בפסיקה. צריכים להתקיים 2 תנאים מצטברים: נטישה פיזית של המושכר, וכי לדייר אין כל כוונה לשוב אל הנכס.
5.הגנות הדייר המוגן
תביעות לפינוי דיירים מוגנים מכח חוק הגנת הדייר מוגשות חדשות לבקרים לערכאות, על ידי בעלי נכסים, אשר טוענים כי הדיירים הפרו את הסכם השכירות ועל כן יש להורות על פינויים בהתאם לאחת מן העילות הקבועות בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר.לדייר המוגן קיימות מספר הגנות מפינויו. אחת ההגנות הייחודיות לדייר המוגן נמצאת בסעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר המאפשר לבית המשפט לסרב ליתן צו פינוי, חרף קיומה של עילה לכך, אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה צודק לתיתו. סייג זה נקרא "סעד מן הצדק". להרחבה בנושא זה ראה מאמר "דייר מוגן: יש לך הגנה מפני תביעות פינוי".
סכסוך בין שכנים שהסתיים ברישום הבניין כבית משותף
מה עלול לקרות בין שכנים כאשר בניין דירות אינו רשום כבית משותף.
דניאל ומיה שכנים המתגוררים בבניין קומות במשך כעשרים שנה כאשר דניאל מתגורר בקומה הראשונה ומיה בקומה השנייה.
מזה שנים דניאל מחנה את רכבו בשטח הצמוד לדירתו ומיה מטפחת את החצר האחורית של הבניין.
לימים, בעקבות שיפוצים שנערכו ברחוב נחסמה הכניסה לשטח הצמוד לדירתו של דניאל והוא החנה את רכבו בחצר האחורית של הבניין. כמובן, שמיה התנגדה לכך שדניאל יחנה את רכבו בחצר האחורית – אך דניאל סרב וטען כי החצר האחורית שייכת גם לו בעוד מיה טענה שהיא ויתרה על זכותה בחצר הקדמית הצמודה לדירתו של דניאל ולכן החצר האחורית שייכת אך ורק לה.
סכסוכים רבים בין שכנים בבניין קומות שאינם רשומים כבית משותף עוסקים במחלוקת למי שייך השטח "המשותף" בבניין?
לא נעים לגלות שלאחר שנים רבות שטיפחת את הגינה הצמודה לדירתך מתברר לך כי הגינה אינה שייכת לך אלא לכל דיירי הבניין.
כאשר אנו עוסקים בבניין קומות שאינו רשום כבית משותף (יוסבר בהמשך מהו בית משותף) לכל השכנים בעלות משותפת בכל הבניין ובכל השטחים בבניין. כל עוד לא נרשם הסכם שיתוף מפורט בין השכנים איזה שטח שייך למי – לאף דייר אין בעלות בלעדית על אף שטח בבניין!
בישראל, דירות מגורים רבות לא רשומות בלשכת רישום המקרקעין בפנקס הבתים המשותפים ("בית משותף"). החשיבות של רישום בניין כבית משותף נובעת מההשלכות המהותיות של רישום שכזה על זכויות הבעלות בכל דירה ובשטחים הצמודים בבניין וכמו-כן יש לה חשיבות בקשר להסדרת מערכת היחסים בין בעלי הדירות.
כיום, חלומו של כל זוג צעיר בישראל הוא לרכוש דירת מגורים אשר תהיה בבעלותו. דמיינו לעצמכם שלאחר שנים רבות שחסכתם כסף לרכישת דירה – מצאתם ורכשתם את דירת מגורכם המיוחלת, אלא מה? לאחר ששילמתם את מלוא התמורה בעבור הדירה מתברר לכם כי ב"נסח טאבו" אתם לא רשומים כבעלים היחידים של הדירה!!
להפתעתכם הרבה אתם מגלים כי בנסח הטאבו מופיע כי ישנם עוד בעלים על דירת המגורים שרכשתם לא מכבר ובנוסף אתם רשומים גם כבעלים על דירות אחרות בבניין.
להפתעתכם הרבה אתם מגלים כי בנסח הטאבו מופיע כי ישנם עוד בעלים על דירת המגורים שרכשתם לא מכבר ובנוסף אתם רשומים גם כבעלים על דירות אחרות בבניין.
מה היתרונות של רישום בניין כבית משותף?
בהתאם לסעיף 52 לחוק המקרקעין התשכ"ט -1969 (להלן:"חוק המקרקעין") בית משותף הוא בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים.
בניין שלא נרשם כבית משותף, הינו בניין שיש לו מספר בעלים במשותף, כך שלכל אחד מהבעלים המשותפים בבניין חלק בלתי מסוים בבניין כולו. כלומר, בעלי הדירות בבניין הינם שותפים כאשר בעלותו של כל שותף/בעל דירה מתפשטת בכל אתר ואתר וכל שותף נחשב לבעלים בלתי מסוים בבניין ("קרקע במושע").
בניין שלא נרשם כבית משותף, הינו בניין שיש לו מספר בעלים במשותף, כך שלכל אחד מהבעלים המשותפים בבניין חלק בלתי מסוים בבניין כולו. כלומר, בעלי הדירות בבניין הינם שותפים כאשר בעלותו של כל שותף/בעל דירה מתפשטת בכל אתר ואתר וכל שותף נחשב לבעלים בלתי מסוים בבניין ("קרקע במושע").
במצב כזה (היעדר רישום בניין כבית משותף), מבחינה משפטית, זכויות הבעלות בדירות אינן רשומות על שמכם בלבד ולכל שותף במקרקעין קיימת זכות בעלות בדירה שלכם – ואין כל אזכור בנסח טאבו לעובדה שכל אחד מהבעלים הוא בעלים של דירה או דירות ספציפיות בבניין.
כמו-כן, כאשר הבניין לא רשום כבית משותף כל הבעלים של הדירות הם הבעלים במשותף גם בשטחים הצמודים לבניין: בחניות של הבניין, גינות הבניין, גג הבניין וכדומה. וכל עוד לא נרשם הסכם שיתוף בין השכנים בנוגע לזכויות שימוש/בעלות בחלקים הנ"ל – אין לאף דייר בלעדיות בנוגע לחלקים אלו.
דוגמא להמחשה: בבניין מגורים בעל שתי קומות בכל קומה בנויות שתי דירות מגורים כאשר בסה"כ ישנן ארבע דירות בבניין . בבניין קיימות 4 חניות כאשר כל דייר מחנה את רכבו בדרך קבע באחת החניות.
כל עוד הבניין אינו רשום כבית משותף בנסח הטאבו יהיה רשום כי לכל דייר יש 1/4 (25%) זכויות בעלות בבניין (ארבעה דיירים) מבלי שיפורט באופן ספציפי מי הבעלים של כל דירה בבניין. כמו-כן, החניות בבניין הינן בבעלות משותפת של כל ארבעת הדיירים ואף דייר לא יוכל לטעון כי חניה זו או אחרת בבעלותו.
אז למה כדאי לי לרשום את הבניין כ"בית משותף" ?
בהתאם לחוק המקרקעין- התשכ"ט 1969 רישום בעלות על דירה נפרדת (ולא במושע) ניתן לרשום במסגרת הליך של רישום בית משותף ויחוד הדירות לכל אחד מהבעלים. במסגרת הליך בית משותף מייחדים לכל שותף (בעל דירה) במקרקעין את הדירות אשר בבעלותו (בהתאם לחלקו) וכן רושמים את זכויות הבנייה ובכך הלכה למעשה מסדירים את עניין זכויות הבעלות במקרקעין בין השותפים.
כמו-כן במסגרת רישום בית משותף רושמים גם "הצמדות" לכל דירה כגון: חניה, מחסנים, שטח גינה ייחודי וכדומה – המדובר בזכויות בעלות ערך כלכלי רב אשר אין להן כל תוקף מחייב כל עוד הם אינן רשומות על שמכם בלשכת רישום המקרקעין.
כמו-כן במסגרת רישום בית משותף רושמים גם "הצמדות" לכל דירה כגון: חניה, מחסנים, שטח גינה ייחודי וכדומה – המדובר בזכויות בעלות ערך כלכלי רב אשר אין להן כל תוקף מחייב כל עוד הם אינן רשומות על שמכם בלשכת רישום המקרקעין.
כלומר, לאחר רישום הבניין כבית משותף, כל דייר בבניין יירשם כבעלים של הדירה אשר בבעלותו וכן לכל דירה יצמידו את השטחים השייכים לה כאשר בעלי הדירה הוא הבעלים הבלעדי של שטחים אלו (חניות, שטח גינה וכדומה).
כלומר, בנסח טאבו יפורט שפלוני הינו הבעלים של דירת מגורים מספר 1 ולדירה זו מוצמדים חנייה בשטח של 2.4 מטר ומחסן וכן יפורט הלאה לגבי כל דירה ודירה.
על מנת לרשום בית כבית משותף יש צורך להגיש למפקח על הבתים המשותפים שבאזור שיפוטו מצויים המקרקעין בקשה לרישום בית משותף הכוללת תקנון בית משותף, תשריט בניין, צו בתים משותפים וכו'.
חשוב לדעת כי גם אם לא כל הדיירים מעוניינים לרשום את הבית כבית משותף ניתן להתגבר על מכשול זה. כמשרד שעוסק רבות ברישום בית משותף נתקלנו במספר מקרים לא נעימים שקומץ דיירים בבניין לא היו מעוניינים לרשום את הבניין כבית משותף.
במקרה שכזה, ובהתאם לסעיף 42 לחוק המקרקעין הגשנו לבית המשפט תביעה לפירוק שיתוף מקרקעין אשר במסגרתה התבקש בית המשפט להורות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבניין כבית משותף ובכך התגברנו על המכשול מצד הדיירים הסרבנים כאשר בסופו של דבר נרשם הבית כבית משותף.
כלומר, בנסח טאבו יפורט שפלוני הינו הבעלים של דירת מגורים מספר 1 ולדירה זו מוצמדים חנייה בשטח של 2.4 מטר ומחסן וכן יפורט הלאה לגבי כל דירה ודירה.
על מנת לרשום בית כבית משותף יש צורך להגיש למפקח על הבתים המשותפים שבאזור שיפוטו מצויים המקרקעין בקשה לרישום בית משותף הכוללת תקנון בית משותף, תשריט בניין, צו בתים משותפים וכו'.
חשוב לדעת כי גם אם לא כל הדיירים מעוניינים לרשום את הבית כבית משותף ניתן להתגבר על מכשול זה. כמשרד שעוסק רבות ברישום בית משותף נתקלנו במספר מקרים לא נעימים שקומץ דיירים בבניין לא היו מעוניינים לרשום את הבניין כבית משותף.
במקרה שכזה, ובהתאם לסעיף 42 לחוק המקרקעין הגשנו לבית המשפט תביעה לפירוק שיתוף מקרקעין אשר במסגרתה התבקש בית המשפט להורות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבניין כבית משותף ובכך התגברנו על המכשול מצד הדיירים הסרבנים כאשר בסופו של דבר נרשם הבית כבית משותף.
כפי שפורט לעיל, חשיבותו של רישום בית כבית משותף הינה מהותית ונובעת מהעובדה כי רק לאחר רישום הבית כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים מובטחות זכויותיכם במקרקעין בצורה היעילה והמרבית ביותר ועל כן רצוי להיוועץ בעורך דין המתמחה התחום.
מאת: עו"ד גבי מיכאלי
זיקת הנאה – משתמשים בקרקע שלך כשביל מעבר? יכול להיות שאתה מאבד חלק מזכויותיך
מאת: עו"ד גבי מיכאלי
זיקת הנאה– כללי
הגדרתה של זיקת הנאה, על פי ס' 5 לחוק המקרקעין: חוק המקרקעין התשכ"ט-1969-"זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה שאין עימה זכות להחזיק בהם". (להלן: "חוק המקרקעין").
למעשה, מדובר בזכות לעשות שימוש או ליהנות ממקרקעין, ללא זכות החזקה בהם, וגם בדרך כלל ללא כל תשלום מהנהנה של הזכות.
דוגמא מעניינת היא שביל מעבר בבית משותף, כאשר השטח מוצמד לדירתו של דייר אחד, והדיירים עושים בו שימוש מוגבל וייחודי.
השימוש או ההנאה העומדים בבסיס זיקת ההנאה חייבים להיות מסוימים ולא כלליים. זיקת הנאה לא מעניקה לבעל הזיקה את החופש לעשות במקרקעין כעולה על רוחו. כל כוחה של זיקת ההנאה הוא בשימוש ממודר, מוגדר וספציפי. יחד עם זאת, כל זכות של זיקת הנאה גורעת מהזכויות של בעל המקרקעין באופן מהותי ביותר.
זיקת הנאה יכולה להתגבש בארבע דרכים: זיקה מכוח הסכם, זיקה מכוח שנים, זיקה מכוח דין וזיקה מחמת כורח. הדרך הנפוצה, או זו המקימה את מרב המחלוקות הינה – "זיקת הנאה מכוח שנים".
להלן דוגמא מן הפסיקה – במקרה דנן בהמ"ש המחוזי בי-ם הצהיר על זיקת הנאה בת רישום מכוח שנים, שמהותה היא זכות מעבר, לדיירים בבית משותף.
ת"א(מחוזי יר') 7489/05 חיים גת נ' רפאל שחר, תק-מח2008(2), 7265, 7266 (2008):
הנתבעים חסמו דרך מעבר אשר עבר בחלקה אדמה שהוצמדה לדירתם. דיירי הבניין תבעו ביטול הרישום מחמת טעות, ולחילופין רישומה של זיקת הנאה מכוח שנים.
על פי ס' 94 לחוק המקרקעין, "מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך 30 שנים רצופות רכש את הזיקה הוא רשאי לדרוש רישומה".
במקרה דנן בית המשפט בחן האם היה השימוש במשך 30 שנים רצופות. שכן, מבין בעלי הדירות רק דיירת אחת עשתה שימוש בבניין במשך התקופה הנ"ל.
הנתבעים טענו מנגד כי אף אחד מדיירי הבניין לא הוכיח שימוש רציף במשך שלושים שנה ועל כן אין הם זכאים לרשום את זכות המעבר כזיקת הנאה.
בית המשפט פסק, בהסתמכו על הוראות ס' 92 לחוק המקרקעין, כי זיקת ההנאה הנדונה היא לטובת סוג של בני אדם, דיירי הבניין. מאפיין זיקה זו הוא היותה שייכת לסוג, לקבוצה הבלתי מוגדרת, ועל כן הכרחי לבחון התגבשותה, לגבי הסוג, הקבוצה.
המסקנה המשפטית היא כי הדיירים, כקבוצה, השתמשו במעבר במשך 30 שנים הנדרשות בחוק. על כן, הדיירים עומדים בתנאי החוק, והם יכולים לטעון לקיומה של זיקת הנאה מכוח שנים.
בית המשפט פסק אפוא, כי לדיירי הבניין, בתור סוג של בני אדם, יש זיקת הנאה שהיא זכות המעבר, במעבר נשוא הסכסוך. זיקת הנאה זו היא בת – רישום.
אז כיצד נשמור על זכויותינו המלאות במקרקעין וניזהר שלא תהא על המקרקעין הפרטי שלנו זכות לאחרים (זיקת הנאה) ?
הדרך הנכונה והטובה ביותר היא לתחום (לגדר) את שטח המקרקעין הפרטי שלנו, ולא לאפשר מעבר להולכי רגל או רכבים.
דרך נוספת היא להגביל את המעבר על ידי שער ומפתח ולמסור את המפתח לדיירים או אחרים, רק כנגד חתימה על התחייבות שבכל עת רשאי בעל הקרקע לחסום את הדרך וכן הצהרה מפורשת כי המעבר אינו מקנה זכויות אלו או אחרות.
בכל מקרה על כל בעל קרקע להשגיח ולשמור על זכויותיו במקרקעין, על מנת שלא ימצא עצמו מאבד חלק מזכותו לעשות כרצונו בקרקע.
הגדרתה של זיקת הנאה, על פי ס' 5 לחוק המקרקעין: חוק המקרקעין התשכ"ט-1969-"זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה שאין עימה זכות להחזיק בהם". (להלן: "חוק המקרקעין").
למעשה, מדובר בזכות לעשות שימוש או ליהנות ממקרקעין, ללא זכות החזקה בהם, וגם בדרך כלל ללא כל תשלום מהנהנה של הזכות.
דוגמא מעניינת היא שביל מעבר בבית משותף, כאשר השטח מוצמד לדירתו של דייר אחד, והדיירים עושים בו שימוש מוגבל וייחודי.
השימוש או ההנאה העומדים בבסיס זיקת ההנאה חייבים להיות מסוימים ולא כלליים. זיקת הנאה לא מעניקה לבעל הזיקה את החופש לעשות במקרקעין כעולה על רוחו. כל כוחה של זיקת ההנאה הוא בשימוש ממודר, מוגדר וספציפי. יחד עם זאת, כל זכות של זיקת הנאה גורעת מהזכויות של בעל המקרקעין באופן מהותי ביותר.
זיקת הנאה יכולה להתגבש בארבע דרכים: זיקה מכוח הסכם, זיקה מכוח שנים, זיקה מכוח דין וזיקה מחמת כורח. הדרך הנפוצה, או זו המקימה את מרב המחלוקות הינה – "זיקת הנאה מכוח שנים".
להלן דוגמא מן הפסיקה – במקרה דנן בהמ"ש המחוזי בי-ם הצהיר על זיקת הנאה בת רישום מכוח שנים, שמהותה היא זכות מעבר, לדיירים בבית משותף.
ת"א(מחוזי יר') 7489/05 חיים גת נ' רפאל שחר, תק-מח2008(2), 7265, 7266 (2008):
הנתבעים חסמו דרך מעבר אשר עבר בחלקה אדמה שהוצמדה לדירתם. דיירי הבניין תבעו ביטול הרישום מחמת טעות, ולחילופין רישומה של זיקת הנאה מכוח שנים.
על פי ס' 94 לחוק המקרקעין, "מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך 30 שנים רצופות רכש את הזיקה הוא רשאי לדרוש רישומה".
במקרה דנן בית המשפט בחן האם היה השימוש במשך 30 שנים רצופות. שכן, מבין בעלי הדירות רק דיירת אחת עשתה שימוש בבניין במשך התקופה הנ"ל.
הנתבעים טענו מנגד כי אף אחד מדיירי הבניין לא הוכיח שימוש רציף במשך שלושים שנה ועל כן אין הם זכאים לרשום את זכות המעבר כזיקת הנאה.
בית המשפט פסק, בהסתמכו על הוראות ס' 92 לחוק המקרקעין, כי זיקת ההנאה הנדונה היא לטובת סוג של בני אדם, דיירי הבניין. מאפיין זיקה זו הוא היותה שייכת לסוג, לקבוצה הבלתי מוגדרת, ועל כן הכרחי לבחון התגבשותה, לגבי הסוג, הקבוצה.
המסקנה המשפטית היא כי הדיירים, כקבוצה, השתמשו במעבר במשך 30 שנים הנדרשות בחוק. על כן, הדיירים עומדים בתנאי החוק, והם יכולים לטעון לקיומה של זיקת הנאה מכוח שנים.
בית המשפט פסק אפוא, כי לדיירי הבניין, בתור סוג של בני אדם, יש זיקת הנאה שהיא זכות המעבר, במעבר נשוא הסכסוך. זיקת הנאה זו היא בת – רישום.
אז כיצד נשמור על זכויותינו המלאות במקרקעין וניזהר שלא תהא על המקרקעין הפרטי שלנו זכות לאחרים (זיקת הנאה) ?
הדרך הנכונה והטובה ביותר היא לתחום (לגדר) את שטח המקרקעין הפרטי שלנו, ולא לאפשר מעבר להולכי רגל או רכבים.
דרך נוספת היא להגביל את המעבר על ידי שער ומפתח ולמסור את המפתח לדיירים או אחרים, רק כנגד חתימה על התחייבות שבכל עת רשאי בעל הקרקע לחסום את הדרך וכן הצהרה מפורשת כי המעבר אינו מקנה זכויות אלו או אחרות.
בכל מקרה על כל בעל קרקע להשגיח ולשמור על זכויותיו במקרקעין, על מנת שלא ימצא עצמו מאבד חלק מזכותו לעשות כרצונו בקרקע.
פינוי דייר מוגן מעסק שהועבר בירושה
חוק הגנת הדייר מכיר באפשרות להורשת הזכות לדיירות מוגנת רק במקרים מסוימים ורק בהתקיים התנאים המפורטים בחוק. לא פעם מתעוררות סוגיות בעניין העברת זכות הדיירות המוגנת בעסק. פסק-דין שניתן לאחרונה שופך אור נוסף בעניין, וקבוע כי בהורשה שניה ילדי הדייר המוגן אינם צריכים להוכיח כי העסק "דרוש לקיומם", מה שהיה אחד התנאים העיקריים להעברת הזכות.
כיום אף בעל בית אינו מעוניין להשכיר דירתו לדייר מוגן בתנאים של דיירות מוגנת. אך תופעה זו הייתה נפוצה מאד בעבר כאשר בעל הבית גבה סכום חד פעמי התחלתי המכונה "דמי מפתח", ולאחריו המשיך לקבל דמי שכירות מופחתים ביותר. במהלך השנים כמות הנכסים המוגנים הלכה והתמעטה. אחת הסיבות להתמעטות זו הינה הליך נוקשה של מנגנון "ההורשה" בחוק הגנת הדייר והתנאים שבהם הדייר אמור להמשיך ולהשתמש במושכר.
חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 קובע מנגנון ירושה השונה מחוק הירושה הרגיל. בעוד שעל פי חוק הירושה, כאשר מדובר בנכסים רגילים, עם מות האדם הנכס עובר ליורשיו, בנכס מוגן הירושה עוברת באופן שונה, ורק לידי יורשים מסוימים בלבד הממלאים תנאים מיוחדים.
יתר על כן, כאשר מדובר בבית עסק, היורש נדרש למלא אחר תנאים נוספים. העיקרי שבהם הינו כי היורש ימשיך לנהל את העסק שניהל המוריש, ושאם לא כן, היורש מאבד את ההגנה הניתנת לו במסגרת חוק הגנת הדייר.
הורשת זכות דייר מוגן בעסק
היורשים של הדייר המוגן מקבלים בירושה את הזכות רק על פי תנאים הקבועים בפרק א' לחוק הגנת הדייר (סעיפים 19-40) , ובלבד שהיורשים יעמדו בתנאים אלה.
הדייר המוגן המקורי נפטר – יהיה בן-זוגו לדייר מוגן, ובלבד שהשניים היו בני-זוג לפחות שישה חודשים סמוך לפטירת הדייר והיו עובדים יחד בתקופה זו.
באין בן-זוג כאמור לעיל – יהיו ילדי הדייר לדיירים מוגנים, ובאין ילדים – קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו עובדים יחד אתו לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו.
סעיף 26 קובע, שאדם לא יהא לדייר מכוח סעיף 23, אלא אם הוסיף לנהל במושכר, בין בעצמו ובין על ידי אחרים, את העסק שהדייר שלפניו ניהל בו, ולא השכירו, כולו או מקצתו.
הורשה ב"סבב השני"
חשוב להפריד את סוגי ההורשה, ולהגדיר את מונחי החוק.
דייר אשר ירש בפעם הראשונה את זכות הדיירות המוגנת מהדייר המקורי (מי שחתם על הסכם הדיירות המוגנת) נקרא "דייר נגזר". דייר אשר ניכנס בנעליו של "הדייר הנגזר", לאחר מותו או לאחר שזה חדל מלהחזיק במושכר, נקרא "דייר נדחה".
סעיפים 20-26 לחוק עוסקים בדיירות נגזרת, היינו בסבב השני, ואילו סעיף 27 עוסק בדייר נדחה, כלומר בהעברה שלישית של הזכויות המוגנות.
אדם המבקש להחזיק בבית עסק כדיירות מוגנת במעמד של דייר נדחה, לאחר פטירתו של הדייר הנגזר, חייב לעמוד בתנאי הסעיף:
א. בהתאם לרישא של סעיף 27(2) לחוק, יש להראות כי קיים קשר ישיר לדייר המקורי כבן זוגו, ילדו או יורשו על פי דין, במפורט בסעיף 23 לחוק, וכן לקיים את תנאי סעיף 26 לחוק, לפיו הוא המשיך לנהל בעצמו או על-ידי אחרים, את העסק שהדייר המקורי ניהל במושכר.
ב. הסיפא של סעיף 27(2), מוסיף תנאי נוסף לשם הכרה בזכותו של דייר נדחה להחזיק בבית עסק בדיירות מוגנת, והוא כי "היורשים" של הדייר מקורי (הדייר הנגזר) הוסיף לעבוד באותו עסק, וכי העסק היה "דרוש לקיומם".
בית המשפט העליון: גם ילדיו של הדייר המוגן מוגנים
בית המשפט העליון קבע כי יורשיו של דייר מוגן שהפעיל עסק אשר נהנה משכירות מוגנת, אינם צריכים להוכיח כי העסק דרוש לקיומם על מנת להמשיך וליהנות מהשכירות המוגנת
בפסק דין רע"א 7411/12 אילן הוניג נ' אורלי גונן קבע השופט אורי שהם כי המחוקק נקט הבחנה ברורה בין המונח "ילדיו של הדייר המקורי" לבין "יורשיו של הדייר המקורי", ומכאן עולה גישתו המקלה כלפי ילדי הדייר המקורי, מבחינת התנאים שעליהם לקיים כדי לזכות בשכירות המוגנת.
בית המשפט קבע כי במקרה בו הדייר הנדחה הוא ילדו של הדייר המקורי, די בכך שהמבקש עמד בתנאי סעיף 27(2) רישא לחוק, על מנת להכיר במעמדו כדייר נדחה במושכר, ואין צורך להוכיח את התנאי כי העסק היה דרוש לקיומם.
מכאן כי יכולת העברת זכות הדיירות המוגנת בעסק לילדיו של הדייר המוגן נהפכו קלות יותר.
ללא ספק פסק דין זה מעורר אצל בעלי נכסים ודיירים מוגנים רבים שאלות רבות לעניין יכולת הדיירים המוגנים להישאר בעסק בדיירות מוגנת וביחס ליכולת בעלי הנכסים להחזיר את הנכס לידיהם.
אכן זכות דיירות מוגנת אט אט עוברת מן העולם וזאת בשל העובדה שמדי יום נכסים מוגנים מפסיקים להיות מוגנים, אך חשוב להכיר את כלל הוראות הדין והפסיקה, כדי לא לאבד זכויות להן אתם זכאים.