ביטול חוזה – "כוח עליון"

מגפת הקורונה התפשטה במהירות "והציפה את השוק" בסוגיות משפטיות שונות, ובכלל זה בקשר עם תוקפם של חוזים בעת משבר כגון זה שאנו חווים.

כידוע, עסקים רבים נדרשו (על ידי הממשלה) להפסיק פעילות ואחרים פשוט נאלצו (כורח הנסיבות) להפסיק פעילות כלכלית נוכח המצב.

אותם עסקים עמדו ועומדים בפני מצב בו הם לא מסוגלים לעמוד בהתחייבויותיהם החוזיות שלא באשמתם. מה גורלם?

בחוק החוזים (תרופות) קיים מנגנון למקרים מסוג זה, המאפשר לצד לחוזה להפר את החוזה ואותו צד מפר ייהנה מהגנה מתביעות אכיפה ו\או פיצויים.

הסעיף הוא סעיף 18 לחוק החוזים – המקנה לצד להסכם פטור מהפרת חוזה, במצבים שהפרת החוזה היא תוצאה של נסיבות שהמפר לא צפה ולא יכול היה לצפות, ושהפכו את קיום החוזה באותן נסיבות לבלתי אפשרי.

אין הדבר אומר כי כל הפרה של חוזה (נניח אי תשלום שכירות, איחור במסירת דירה, איחור בביצוע משלוחים, איחור בייצור מוצרים וכיו"ב) תהנה מהגנת הסעיף, אלא יש לבחון כל מקרה לגופו.

חשוב להבהיר שבתי המשפט לא מעניקים פטור אוטומטי מקיום חובות חוזיות ובפרקטיקה היכולת לעשות שימוש בסעיף זה היא מוגבלת. שכן, הפסיקה בארץ אינה מחילה הוראות סעיף זה בקלות אלא לאחר שהוכח כי אותו אירוע שהביא להפרת החוזה הוא "אירוע שלא ניתן היה לצפות" וכי במערכת הנסיבות הפרטנית אכן יש מקום לקבל את טענת "הסיכול".

לאורך השנים בתי המשפט לא ראו באירועים קיצוניים (כגון מלחמה, נזקי טבע וכיו"ב) כאירועים המסכלים חוזה באופן בו הצד המפר נהנה מהגנה כאמור.

עם זאת, עתה אנו חווים סוג אחר של "כוח עליון" שסביר שבתי המשפט ימצאו אותו כאירוע מסכל בקנה מידה זה או אחר.

מבחינה פרקטית אנו מציעים וממליצים לבחון את החוזה הרלוונטי לגופו וכן לבחון את המערכת הנסיבתית של כל מקרה לגופו.

למשרדנו ניסיון רב בייצוג עסקים ו- "פרטיים" בהליכים משפטיים בקשר עם דיני החוזים בכלל, ובפרט בקשר עם ביטול חוזים בגין הפרות וסיכול.

האמור לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי!

יפוי כח מתמשך – מאפשר לך לתכנן את העתיד

תיקון מספר 18 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות הכניס, לראשונה, את השימוש ביפוי כח מתמשך. המדובר בכלי חשוב ומשמעותי לתכנון עתידו של כל אדם.

החוק קובע את הכללים באשר לאופן מינויו של מיופה כח, את דרך עריכתו של יפוי כח, כמו כן את הסמכויות והמגבלות החלות על מיופה הכח. ברשימה הבאה נענה על מספר שאלות בסיסיות ונפוצות בנושא.

  • מהו יפוי כח מתמשך?

אדם ממנה, באמצעות יפוי הכח המתמשך, אדם אחר, אשר ינהל עבורו את ענייניו כשלא יהיה מסוגל לעשות זאת בעצמו. למעשה, אדם קובע היום, כאשר הינו במצב קוגניטיבי טוב, את האופן והדרך בהם ינוהלו ענייניו, כאשר לא יוכל לעשות זאת.

יפוי הכח המתמשך מהווה כלי הסכמי בין הממנה לבין מיופה הכח, שאינו מערב את בית המשפט, והוא יכול להוות חלופה פשוטה והרבה פחות מסורבלת מאפוטרופסות.

  • איך עושים את זה?

קיימת רשימה של עורכי דין אשר הוכשרו במיוחד על ידי משרד המשפטים (האפוטרופוס הכללי), בשיתוף עם לשכת עורכי הדין לערוך יפוי כח מתמשך על פי חוק.רק עורך דין אשר עבר הכשרה מיחודת לצורך עריכת יפוי כח מתמשך, ובידיו תעודה מתאימה, יוכל לערוך יפוי כח מתמשך.

יש לפנות אך ורק לאחד מעורכי הדין המצוינים ברשימה, על מנת שיערוך עבורך יפוי כח מתמשך. * חריג – לעורך יפוי הכח אסור שיהיה עניין אישי ביפוי הכח, והוא אינו יכול להיות מיופה כח באותו המסמך.

  • האם כל אחד יכול למנות מיופה כח במסגרת יפוי כח מתמשך?

הממנה חייב להיות בגיר, ובעל כשירות, כלומר, במצב בו הוא מסוגל להבין את משמעות מתן יפוי הכח המתמשך, את המטרות שלו, ואת התוצאות שלו.מומלץ כי במקרים בהם קיים ספק, תינתן חוות דעת רפואית באשר למצבו של הממנה.

  • מה כולל יפוי הכח?

יפוי הכח המתמשך יכלול את הפרטים הבאים:

  • פרטיהם של  מייפה הכח, ומיופה הכח.
  • אופן פעולתם של מספר של מיופי כח – למשל האם עליהם לפעול ביחד או ביחד ולחוד.
  • רשימת הנושאים, העניינים והסמכויות של מיופה הכח.
  • מינוי מיופה כח מחליף (מומלץ בעיקר למיופה כח יחיד).
  • המועד בו יכנס יפוי הכח לתוקף.
  • מי רשאי להתמנות כמיופה כח?

בגיר (אחד או יותר), שלא מונה לו אפוטרופוס ואין יפוי כח מתמשך תקף בענייניו.

  • האם יש מגבלות נוספות בקשר עם מינויו של אדם כמיופה כח?

החוק אינו מאפשר לכל אדם להיות מיופה כח בעניינים רכושיים, וזאת לאור האחריות הרבה הרובצת על מיופה הכח, והחשש שמיופה הכח יהיה מונע ממניעים אישיים שאינם לטובת הממנה. לאור זאת, לא ימונה כמיופה כח בעניינים רכושיים אדם שהינו:

 פושט רגל, שלא ניתן לו הפטר;

חייב מוגבל חמור;

מי שנותן לממנה טיפול רפואי תמורת תשלום במישרין או בעקיפין;

מי שמספק לממנה מגורים תמורת תשלום במישרין או בעקיפין;

מי שהינו עוה"ד או בעל המקצוע שערך את יפוי הכח המתמשך;

מי שכבר מונה כמיופה כח של 3 אנשים (קיימים חריגים במקרה שמדובר בקרוב של הממנה).

  • מה הסמכויות שמקבל מיופה הכח?

ראשית, מה שיקבע ביפוי הכח על ידי הממנה, כאשר הכלל הוא שכל פעולה המצויה בסמכותו של הממנה, ניתן להעביר לסמכותו של מיופה הכח.

ניתן לקבוע ביפוי הכח מיופה כח אחד או יותר, שיפעלו ביחד או לחוד, כאשר ניתן למנותם לפי נושאים:

עניינים רכושיים; עניינים אישיים (לרבות רפואיים), וכל עניין אחר.

יחד עם זאת, החוק קבע מגבלות וחריגים לסמכויותיו של מיופה הכח, למשל:

מיופה הכח לא יוכל לבצע פעולה שעל פי מהותה וטיבה על הממנה לבצעה באופן אישי, כמו למשל המרת דת, אימוץ השתתפות בבחירות, פעולות שהממנה היה מוסמך לעשותן במסגרת היותו אפוטרופוס, עריכת צוואה, קביעת מוטבים לגבי סכומים שיש לשלם עקב מותו של אדם ועוד.

מיופה הכח לא יוכל לבצע פעולה המצריכה הסמכה מפורשת או אישור בית משפט מראש כגון, עסקאות נדל"ן, מתן תרומות או הלוואות או מתנות מעל גובה של 100,000 ₪, פעולות במוצר פנסיוני, טיפול ואשפוז בבית חולים פסיכיאטרי (קיימים חריגים בחוק), פעולות משפטיות ששווין הכולל בין  100,000 ₪ ל- 500,000 ₪, ועוד.

  • האם מיופה הכח יכול להיעזר בעורך דין לצורך ניהול ענייניו של הממנה?

מיופה כח יהיה מוסמך למנות שלוח לצורך ייצוגו של הממנה בהליכים משפטיים, ובכל הנוגע לענייני רכוש, והכל בכפוף להוראות שקבע הממנה ביפוי הכח. שימו לב –  מיופה הכח לא יוכל למנות מיופה כח אחר!

  • איזה חובות מטיל החוק על מיופה הכח?

החוק מטיל אחריות משמעותית על מיופה הכח, וזוהי לשון החוק: "מיופה כח חייב לפעול בשקידה, במיומנות, במסירות ובלא התרשלות ולנהוג בתום לב לשמירת ענייניו של הממנה ולא לטובת ענייניו שלו". (סעיף 32 ז' לחוק)

על מיופה כח לשמור על כבודו ופרטיותו של הממנה, ולפעול בדרך שתאפשר לממנה את מרב עצמאותו האפשרית בהתאם ליכולותיו. על מיופה הכח להגביל באופן מינימלי את זכויותיו וחירותו של הממנה, תוך עידוד הממנה לקבל החלטות ככל שהוא יכול.

על מיופה הכח לשמור על ערכיו התרבותיים והדתיים של הממנה, תוך שיתוף בחיי הקהילה, ושמירה על קשר עם בני המשפחה. על מיופה הכח להתייעץ עם גורמים מקצועיים, בני משפחה וקרובים לצורך קידום ענייניו של הממנה.

  • ערכתי יפוי כח מתמשך. מתי ואיך נכנס יפוי הכח לתוקף?

יפוי הכח המתמשך ייכנס לתוקפו במועד שבו חדל הממנה להיות מסוגל להבין בדבר (דהיינו חדל להיות מסוגל לקבל החלטות בעניין שלשמו ניתן יפוי הכח). תנאי לכניסת יפוי הכח לתוקף – מיופה הכח מסר לאפוטרופוס הכללי הצהרה כי התקיימו התנאים לכניסת יפוי הכח לתוקף.

ככל שביפוי הכח קיימת חובת קבלת חוות דעת מומחה, אשר תהווה תנאי לכניסת יפוי הכח לתוקף, תצורף להצהרה חוות הדעת.שימו לב – הממנה רשאי לקבוע את הדרך בה יקבע שהוא אינו מבין בדבר, ובלבד שהחלטה כאמור לא תינתן על ידי מיופה הכח בלבד!! בכל מקרה – אין בכניסתו לתוקף של יפוי הכח כדי לשלול את כשרותו המשפטית של אדם.

  • התמניתי כמיופה כח, ויפוי הכח נכנס לתוקף, מה עלי לעשות?

על מיופה הכח ליידע את הגורמים הבאים על כניסתו לתוקף של יפוי הכח:

הממנה; קרוב שהממנה מתגורר אצלו, או מנהל המעון, אדם נוסף – אם נקבע על ידי הממנה. מיופה הכח ימסור הצהרה לאפוטרופוס הכללי, ועותק ממוחשב של יפוי הכח עם אישור האפוטרופוס הכללי, הכולל תאריך ההפקדה והכניסה לתוקף, יישלח למיופה הכח ויוכל לשמש אותו לצור מימוש סמכויותיו.

  • התמניתי כמיופה כח, כיצד עלי לקבל החלטות בקשר לענייני הממנה?

ככלל, החוק מחייב את מיופה הכח לשמוע את דעת הממנה, ולשתפו בכל החלטה. לשם כך על הממנה למסור ולפרוש בידי הממנה מידע וחלופות (כולל יתרונות וחסרונות).

החוק קובע מדרג באשר לאופן העדפת רצונו של הממנה:

  1. אם נתן הממנה הנחיות מקדימות, ביפוי הכח יש לפעול על פיהן (קיימים חריגים).
  2. בהיעדר הנחיות – בהתאם לרצונו העכשווי של הממנה.
  3. אם לא ניתן לברר את דעתו – יש להתחקות אחר רצונו בעבר.
  4. אם לא ניתן לעמוד על רצונו של הממנה, בהתאם לטובתו, בהתאם למכלול הזכויות, האינטרסים והצרכים של אדם.
  • הממנה מסר הנחיות מקדימות ביפוי הכח אשר אינן ניתנות לביצוע – מה עושים?

הכלל הוא, כי על מיופה הכח לפעול בהתאם להנחיות המקדימות, או בקירוב. יחד עם זאת, מיופה הכח יהיה פטור מלפעול בהתאם להנחיה מקדימה בהתקיים אחד מאלה:

בלתי אפשרי לקיים או לבצע את ההנחיה;

ביצוע ההחלטה כרוכים בהוצאה כספית שאין בידי הממנה להוציאה;

המדובר במעשה בלתי חוקי, או שעשוי לפגוע פגיעה חמורה בממנה;

כאשר הממנה מבין ורוצה לסטות מההנחיה;

מיופה יהיה פטור בהתאם להחלטת בית משפט.

  • האם הממנה יכול "לכבול את רצונו ביפוי הכח" ולהגביל את עצמו באמצעות הנחיות מקדימות?

החוק קובע כי הממנה רשאי לקבוע שהמיופה יעדיף את רצונו הקודם (הכתוב בהנחיות המקדימות) על פני רצונו העכשווי, דהיינו הממנה רשאי לכבול את רצונו ביפוי הכח.

יחד עם זאת, החוק קובע כי בעניין רפואי מהותי, או בעניין אישי מהותי, לא יפעל מיופה הכח בניגוד לרצון הממנה אם הוא מתנגד לכך בשעת המעשה או בסמוך לכך (למרות ההנחיות המקדימות). בנסיבות שכאלה, קיימת אפשרות לפנות לבית המשפט, לצורך מתן הוראות.

  • התמניתי כמיופה כח – האם אני זכאי לשכר עבור פועלי כמיופה כח?

מיופה כח זכאי לקבל שכר בעבור ביצוע תפקידו מנכסי הממנה, אם קבע זאת הממנה ביפוי הכח, בגובה השכר שנקבע ביפוי הכח. מיופה כח רשאי לנכות מנכסי הממנה את ההוצאות הסבירות שהוציא לשם הפעלת סמכויותיו לפי יפוי הכח.

  • התמניתי כמיופה כח, האם אני צריך לשמור תיעוד בקשר לפעולותיי?

מיופה הכח ישמור תיעוד לגבי החלטות מהותיות שקיבל בשם הממנה, ולגבי פעולות שפעל בענייניו, כמו כן מומלץ לשמור אסמכתאות בקשר להוצאות.

  • מיניתי את בני וביתי כמיפויי כח, אך אני מעוניין למנות אדם נוסף שיהיה מיודע בקשר להחלטות שלהם. האם זה אפשרי?

החוק מאפשר לממנה לקבוע זהות של אדם אחד או יותר, שיהיה על מיופה הכח לדווח להם על החלטות או פעולות בנושאים המפורטים ביפוי הכח ("אדם מיודע"). תכלית המינוי הנ"ל היא לקבוע מנגנון פרטי או ציבורי של בקה ופיקוח על פעולות מיופה הכח.יחד עם זאת, אין חובה למנות "אדם מיודע".

האדם המיודע לא יהיה קרוב של מיופה הכח, אלא אם מיופה הכח הינו קרוב של הממנה.         האדם המיודע יקבל הודעה על כך שיפוי הכח נכנס לתוקף.

האדם המיודע רשאי לקבל מידע מאת האפוטרופוס הכללי על ההפקדה של יפוי הכח, על מהות מיופה הכח, ועל היקף המינוי, אלא אם כן, הממנה הגבילו ביפוי הכח.יוער כי על פי החוק, הממנה רשאי לקבוע שמיופה הכח ידווח על פעולותיו לאפוטרופוס הכללי.

  • מתי פוקע יפוי כח?

יפוי הכח המתמשך יפקע בהתקיים אחד מהאירועים הבאים:

  1. תנאי שהממנה קבע ביפוי הכח.
  2. פטירת הממנה או מיופה הכח.
  3. התקיימו התנאים שאינם מאפשרים למיופה הכח לשמש כמיופה כח (למשל הפך לפושט רגל).
  4. מיופה הכח מונה בשל היותו בעל מקצוע ורישיונו נשלל.
  5. מיופה הכח הודיע כי הוא אינו מעוניין לשמש כמיופה כח.
  6. מיופה הכח הוא בן זוג של הממנה, וקשר הנישואין פקע לאחר מתן יפוי הכח (אלא אם כן צויין אחרת ביפוי הכח).
  7. מיופה הכח הוא ידוע בציבור של הממנה וחדל לנהל עימו משק בית משותף מתוך כוונה לפפרק את חיי המשפחה באופן קבוע.
  • מתי מסתיים התפקיד של מיופה הכח?

תפקידו של מיופה הכח מסתיים בעת שבוטל יפוי הכח או לחילופין בפקיעתו של יפוי הכח (מן הסיבות שפורטו להלן). בסיום התפקיד, חובה למסור לממנה או למי שקבע בית המשפט את נכסי הממנה והמסמכים הנוגעים להם.

יוער כי במקרה של פטירת הממנה, כל עוד לא הוסמך גורם אחר כדין, מוסמך מיופה הכח לענייני רכוש, להמשיך לטפל בתשלומים השוטפים לרבות להמשיך לנהל ניהול שוטף של נכס או עסק וכן לשלם את הוצאות האבלות והקבורה.טיפול זה מוגבל ל- 90 ימים.

  • ולסיכום:

יפוי הכח המתמשך, הוא כלי מצוין לתכנון העתיד של כל אחד ואחת מאתנו, בשעה שאנו כשירים, צלולים ומצויים במצב המיטבי כדי, לשקול היטב את צרכינו, וטובתנו האישית  בעת שלא נהיה כשירים לעשות זאת.

יפוי הכח המתמשך מונע את המסלול המידי למינוי אפוטרופוס, ומאפשר לנו לקבוע הנחיות מקדימות, ומנגנונים יעילים  בקשר עם ניהול העניינים הרכושיים והבריאותיים, במגבלות הקבועות בחוק (יפוי הכח המתמשך אינו חל על מתן הנחיות מקדימות למיופה כח בקשר לטיפול רופאי בחולה הנוטה למות).

אנו ממליצים בחום, להיעזר ולהתייעץ עם עורך דין, אשר הוכשר על ידי משרד המשפטים (האפוטרופוס הכללי), לפני שמקבלים החלטה בנושא.

**     הכותבת הינה עורכת דין אשר הוסמכה והוכשרה לערוך יפוי כח מתמשך לפי חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, התשכ"ב – 1962 שנערכה על ידי האפוטרופוס הכללי בשיתוף עם לשכת עורכי הדין בישראל.

 **     מאמר זה אינו מהווה בשום אופן תחליף לייעוץ משפטי, והוא נועד לשירות הציבור כידע כללי בלבד.

תיקון רישום של דירה בטאבו לאחר עשרות שנים ממועד רכישתה

בשנת 1998 רכשה לקוחה של משרדנו דירת מגורים חדשה מקבלן בבניין בשכונת הגפן היוקרתית ברמת גן.

הקבלן רכש זכויות בנייה שלא מומשו בבניין קיים ומכוחן בנה שתי דירות חדשות, אשר אחת מהן נרכשה על ידי לקוחת המשרד כאמור.

במשך שנים רבות ניסה הקבלן לתקן את רישום הבית המשותף כך שהדירות הללו ירשמו כתתי חלקות בלשכת רישום המקרקעין אך לאור התנגדויות מטעם הדיירים בבניין ובגלל הליכים משפטיים אשר התנהלו בין הקבלן לדיירים, לא הצליח  הקבלן להשלים את רישומן בלשכת רישום המקרקעין.

לפני כשנה לערך, פנתה אלינו הלקוחה לערוך צוואה במשרדנו. במסגרת זו בדקנו את היקף רכושה ונדהמנו לראות כי דירתה כלל אינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין, והיא רשומה כמחסן משותף יחד עם דירתו של הקבלן – הלקוחה לא ידעה !

בהתאם לכך ובשיתוף פעולה עם הקבלן, פנינו לכלל דיירי הבניין בבקשה (ואז בדרישה) לחתום על כלל המסמכים לצורך תיקון רישום הבית המשותף.

אף לא אחד מהדירים נענה לבקשתנו\דרישתנו – דבר אשר לא הותיר כל ברירה ומשרדנו נאלץ להגיש בתביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב, במסגרתה התבקש בית המשפט להורות על תיקון הרישום של הבית המשותף וכן למינוי עו"ד גבי מיכאלי ככונס נכסים, לצורך ביצוע התיקון בשם הדיירים.

לאור הגשת התביעה הדיירים התעשתו והחלו לשתף פעולה. לאחר מו"מ קצר נחתמו כלל המסמכים הנדרשים לצורך ביצוע תיקון הרישום. וכך לאחר למעלה מ-20 שנה מהמועד בו רכשה לקוחת משרדנו את דירתה היא תירשם בפועל בלשכת רישום המקרקעין.

מעשה בהשפעה בלתי הוגנת והורשה של דירות בתל אביב למטפלים באמצעות צוואה

בשנת 2013 הלך לעולמו מנוח ערירי בגיל 98. בסמוך למועד פטירתו, וכאשר ישנו ספק אם היה כשיר לעשות כן, ערך המנוח צוואה במסגרתה הוריש את מלוא רכושו (דירת 4 חדרים במרכז תל אביב וכן כספים רבים) לעובד הסוציאלי, למטפלת הסיעודית שטיפלו בו בסמוך לפטירתו וכן לעובדת סיעודית מטעם לשכת הרווחה המקומית.

בסמוך מאוד לאחר פטירתו, הגישו הנ"ל – הזוכים עפ"י הצוואה בקשה לקיום צוואת המנוח. את הבקשה הגישו לרשם הירושה בתל אביב.

ב"כ האפוטרופוס הכללי סירב לאשר את הבקשה והגיש הודעה כי בכוונתו להתערב בהליך. ב"כ האפו' הכללי "הריח" כי יש ניחוח של רמיה. בשל כך התיק עבר לדיון בבית המשפט לענייני משפחה בתל אביב.

בית המשפט לענייני משפחה קבע כי טרם תאושר הצוואה או תינקט כל פעולה אחרת, יש לנסות לאתר את יורשי המנוח על פי דין (בהתאם לחוק הירושה). לפיכך מינה בית המשפט מומחה בתחום הגנאלוגיה לצורך איתור בני משפחת המנוח.

לאחר עבודה מאומצת של המומחה במשך למעלה משנתיים, איתר המומחה למעלה מ-30 יורשים מהפרנטלה השלישית של המנוח, קרי צאצאיהם של דודיו של המנוח, משני צידי הוריו.

חלק מן היורשים אותם איתר המומחה התאגדו ופנו למשרדנו, לצורך הגשת התנגדות לצוואה הנ"ל.

במסגרת הטיפול והייצוג, משרדנו הגיש התנגדות לקיום צוואת המנוח ממספר נימוקים:
השפעה בלתי הוגנת של הזוכים עפ"י הצוואה על המנוח. שכן המנוח היה תלוי בהם טרם פטירתו וטעם מרכזי נוסף הוא כי המנוח לא היה כשיר לחתום על צוואה בגילו המופלג ולאור מצבו הרפואי. בד בבד הגיש משרדנו גם בקשה למתן צו ירושה במסגרתו יירשו את המנוח יורשיו על פי דין.

לצורך הוכחת הטענות הנ"ל פעל משרדנו אל מול כל המוסדות הרפואיים בישראל, לקבלת התיעוד הרפואי של המנוח, בשנים האחרונות לחייו. על פניו, עולה כי המנוח לא היה כשיר לצוות במועד עריכת הצוואה. אך הדבר עוד טעון הוכחה והכרעה של בית המשפט לענייני משפחה בתל אביב.

המלצת משרדנו הינה, כי במידה ויש לכם קרוב משפחה ערירי ו/או קרוב משפחה המטופל ע"י מטפלת סיעודית זרה במשך 24 שעות ביממה, יש להסדיר ענייניו הממוניים והגופניים עוד בהיותו כשיר ולהיות ערים לאפשרות שצד ג' ואף בן משפחה עלול לנסות לנצל את חולשתו לצורך זכיה ברכושו.

בשורה חשובה מאוד לבעלי המשקים החקלאיים הקלות משמעותיות בהסדרת שימושים חורגים

כידוע השימושים בקרקע ומבנים המותרים בנחלה חקלאית מוגבלים לשימוש חקלאי בלבד.

הגדרת רשות מקרקעי ישראל לשימוש חקלאי היא הגדרה צרה ביותר ואינה מאפשרת שימושים שאינם חקלאיים "טהורים" או כאלה הקשורים באופן ישיר לחקלאות.

למשל חוות סוסים לצורך רכיבה אינה מהווה שימוש חקלאי לפי הפרשנות הנ"ל.

כמו כן מכירת תוצרת חקלאית בשטח או תיירות חקלאית– גם הן מפורשת כשימוש חורג על ידי רשות מקרקעי ישראל.

אפילו אחסון של תוצרת חקלאית שאינה גדלה באופן ישיר במשק החקלאי מהווה שימוש חורג.

כתוצאה מהאמור לעיל חלק גדול מבעלי הנחלות החקלאיות חוטאים בעבירת השימוש החורג.

הסנקציה על שימוש חורג

רשות מקרקעי ישראל גובה סכומי כסף גבוהים מאוד עבור שימוש חורג וזאת בנוסף להעמדה לדין פלילי.

מבצע הסדרת שימושים חורגים

לאחרונה התקבלה החלטה ברשות מקרקעי ישראל המקלה באופן משמעותי על הסדרת נושא השימושים החורגים בחלקה א' של הנחלה.

הזכאים להסדר – הם אזרחים ותיקים בגיל הפנסיה, ומדובר על הסדרת שימושים חורגים הניתנים להסדרה.

ההקלות

בין ההקלות שאושרו: דמי שימוש מופחתים עבור השימוש בעבר בבנייה החורגת.

כמו כן עזרה בהסדרת השימושים החורגים במסלול מזורז.

כיצד פועלים

יש לפעול בנושא הסדרת השימושים עם אנשי מקצוע לרבות עו"ד, מודד ואדריכל.

משרדנו מתמחה בנושא נחלות חקלאיות, בנים ממשיכים, ירושת הנחלה וכל הקשור לחקלאי, נחלה, מושב ורשות מקרקעי ישראל.

התיישנות תביעה כספית בקשר לעסקת מקרקעין – מתי וכמה?

מתיישב הגיש תביעה כנגד המושב בו התגורר בטענה כי המושב התחייב לרשום אותו כבעל זכויות החכירה במגרש (בית מקצועי) ברשות מקרקעי ישראל. רישום כזה הינו למעשה מתן זכות קניינית במקרקעין למתיישב.

כמו כן, המתיישב טען כי המושב התחייב לשלם את דמי ההיוון שנדרשו עבור הרישום שהסתכמו כדי כ- 1 מיליון ש"ח. ללא תשלום דמי ההיוון לא ניתן לרשום את המגרש על שם המתיישב ולא ניתן להקנות לו בהם זכות קניינית.

במסגרת התביעה ביקש המתיישב את אכיפת זכויותיו על פי ההסכם שנערך בינו לבין המושב.

המושב טען כי תביעת המתיישב לאכיפת תשלום דמי ההיוון על ידי המושב התיישנה מאחר ומדובר בתביעה חוזית המתיישנת לאחר 7 שנים.

בית המשפט דחה את טענת ההתיישנות וקבע כי התביעה לא התיישנה מאחר ומדובר בתביעה במקרקעין המתיישנת לאחר 25 שנים (במקרקעין מוסדרים) ואין המדובר בתביעה חוזית.

בית המשפט ביסס את החלטתו בכך שתביעה לאכיפת חיוב חוזי להענקת זכות במקרקעין מהווה תביעה במקרקעין.

כמו כן, כמדובר בטענת התיישנות ניתנת משמעות רחבה למונח "תביעה במקרקעין" והיא כוללת גם כל "זכות או טובת הנאה".

על כן, נקבע, כי במקרה שלא ניתן מאיזו סיבה לאכוף הסכם להקניית זכות במקרקעין, גם תביעה לפיצוי חלף האכיפה תיחשב כתביעה במקרקעין.

ממסעדה לרשת – הסכמי זיכיון

    1. .הקדמה:

כמעט כל יזם (יזמים) של  מסעדה מצליחה, רוצים לנצל את הצלחתן וצמיחתן ולהפוך לרשת מסעדות דומות משגשגת, כזו שתשאיר חותמה בדפי ההיסטוריה הקולינרית (מסעדת פסטות מפורסמת למשל…) וגם תשאיר סכום יפה בידי היזמים.המעבר ממסעדה מצליחה אך בודדת לרשת מסעדות, הוא מהלך כלכלי ומשפטי מורכב ביותר,  המצריך עבודה משפטית יסודית,  ידיעה והתמחות בנושאים הכלכליים והמשפטיים הרלוונטים.

    1. 2.מה זו זכיינות במסעדות וכיצד ניתן ליצור אותה מהבחינה המשפטית?:

זכיינות היא הענקת זכות השימוש ברעיון, קונספט, עיצוב ייחודי, תפריט ייחודי, במוניטין וסימני מסחר של מסעדה לצד ג'. באמצעות כלי זה – הזיכיון, ניתן להקים רשת מסעדות באופן מהיר ויעיל ועם סיכון מינימלי ליזמים המקוריים.  הסדרי הזכיינות הם הסדרים משפטיים מורכבים המשלבים את הפן העסקי והמשפטי.זכיינות יכולה לכלול גם אספקה אחידה של מוצרים לכל מסעדות הרשת,  ותמיד תכלול חלוקה של ידע, מומחיות, עיצוב ואימון העובדים לתפעל את כל מסעדות הרשת באופן הנכון והמוצלח ביותר. הלקוח חייב להרגיש שבכל סניף ברשת הוא מקבל את אותה איכות, הן במזון והן בשירות – ענין זה ניתן וצריך להבטיח גם באופן משפטי.

    1. 3.מטרות הזכיין וכיצד שומרים על זכויותיו?

כבכל עסק או שותפות של זכיינים, יש להקים קודם את "חברת האם". חברת האם היא חברה בע"מ הכוללת את כל היזמים על פי חלקיהם היחסי בעסק, ומהווה למעשה שותפות של  בעלי הרשת העתידית, אלו שהקימו את הסניף הראשון ויצרו למעשה את הקונספט היחודי. במסגרת חברת האם המייסדים מעגנים את ההסכמות בינם לבין עצמם לרבות בנושא שינוי בעלות בחברה, כספים, מי ינהל את החברה, מה יקרה במקרה של דילול או פירוק החברה, תנאים להכנסת שותף חדש וכו'.חברת האם היא זו שתהיה בעלת מלוא הזכויות של "קניין הרוחני" של הרשת. היא זו שתהיה בעלת כל הזכויות במוניטין, "בקונספט", בעיצוב ובאלמנטים המאפיינים את "הרשת" או את "המוצר" (להלן: "הקניין הרוחני"). "חברת האם" היא זו שתעניק ותמכור זכויות זיכיון לבעלי המסעדות של הרשת, אשר יפתחו סניפים של אותה הרשת, ותהיה שותפה בכל סניף וסניף באופן וצורה בה יחליטו היזמים, על פי עקרונות, כפי שיוסבר בהמשך מאמר זה (להלן: "חברת האם").חברת האם תתקשר בחוזה מחייב עם משקיע או משקיעים, כדי להקים סניף חדש של הרשת (להלן: "השותף"). חברת האם ובעל הזכיון יקימו ביחד חברה חדשה ומשותפת לצורך הקמת הסניף, יסדירו ביניהם את המערכת הכספית והניהולית לצורך התקשרות עם ספקים שונים, וכיו"ב (להלן: "חברת הבת").חברת האם ובעל הזכיון יקבעו ביחד ביניהם את אופן ניהול הסניף החדש, וכן יובטח לבעלים וליזמים המקוריים כי הזכיין עצמו ישמור על רמה גבוהה במסעדת הרשת,  ויפעל על פי הוראותיהם בתפעול המסעדה.מחד, ישנן חברות המעניקות זכיינות ואין להן כל רצון ליטול חלק בניהול השוטף של הסניף החדש.אותן "חברות אם" קובעות סטנדרט פעילות ועיצוב, ונותנות לבעל הזכיון, אשר לרוב משקיע את רוב הכסף בהקמת הסניף, ואף משלם דמי זכיינות,  לנהל את הפעילות השוטפת כראות עיניו, ובלבד שיקיים אחר דרישות היסוד של חברת האם.מנגד, ישנן חברות אם אשר האינטרס שלהן הוא ניהול אקטיבי, בעצמם או באמצעות מנהלים מטעמם,  של כל סניף ברשת, וזאת כדי להבטיח את אחידות המוצר והשירות, או מכל סיבה אחרת. מבחינה משפטית, חברת האם מעניקה לחברת הבת זכות שימוש במותג שלה באמצעות מנגנון שנקרא: "זיכיון".הזכות תיהיה מוגדרת הן בהיקפה והן בזמן ואיכויות נוספות לפי בחירת היזמים.בין חברת הבת לחברת האם ייחתם חוזה זיכיון, במסגרתו חברת האם תעניק לחברת הבת את הזכות להשתמש בקניינה הרוחני באופן כללי בתנאים קבועים, ובכפוף לתשלום עבור זכות השימוש האמורה.בגין רכישת "הזיכיון", חברת הבת תשלם לחברת האם תשלום חד פעמי ותשלום שוטף ממחזורה של חברת הבת, "כדמי שימוש".

    1. 4.היבטים נוספים למחשבה על הקמת רשת מסעדות

חשוב להבהיר שהשותף בחברת הבת אינו רוכש כל זכות קבועה בקניינה הרוחני של חברת האם, אלא זכות שימוש בלבד בהתאם לתנאי הזיכיון.בתום תקופת הזיכיון, או בהפרה יסודית של תנאי הזיכיון על ידי מקבל הזיכיון, תסתיים תקופת הרשות ולא ניתן יהיה לעשות בה כל שימוש.באמצעות הזיכיון, "חברת האם" יכולה להתקשר עם שותפים רבים, להקים "חברות בת" רבות ולהקים סניפים רבים בעלות נמוכה יחסית, שכן לרוב השותף הוא שמשקיע את סכומי הכסף הנדרשים לצורך הקמת הסניף החדש. משרדנו מתמחה בהכנת הסכמי זכיינות, הן מצד "חברת האם" והן מצד "חברת הבת". משרדנו בעל נסיון רב בנושאים המשפטיים והכלכליים הכרוכים בהסכם מסוג זה ומלווה עסקים רבים בישראל ומחוצה לה.

 

איך לתת זכות מגורים במשק בלי להעניק זכויות יתר

 

1.הקדמה:

כל הורה רוצה לסייע לילדיו במהלך החיים. העזרה המדוברת באה לידי ביטוי בעזרה מנטאלית ותמיכה רגשית, עזרה כספית ועזרה כלכלית ,וכן במגורים.כחלק מהסיוע – הורים שהם בעלי משק חקלאי מעוניינים לפעמים לאפשר לאחד (או אחת) מילדיהם להתגורר על ידם במשק החקלאי, וזאת מבלי לקפח את אחיהם ולהימנע מסכסוך משפחתי בנוגע לירושה עתידית של המשק.ללא הסדר ברור בין ההורה למתגוררים במשק – הילד שמתגורר במשק במשך שנים רבות מתרגל למקום, בעגה המשפטית זה נקרא – עקרון ההסתמכות, ובונה את ביתו ואת חייו בהתאם. ואח"כ עלול לדרוש זכויות שלא מגיעות לו על חשבון אחיו.כאשר אין הסדר משפטי ברור בנושא המגורים, ככל שחולפות השנים, ומבלי שמי מהצדדים התכוון לכך, אותו צאצא משריש שורשים ומעגן חזקה במשק החקלאי, וזוכה ביתרון משפטי מסויים ובלתי הוגן על יתר אחיו ואחיותיו בקשר לזכויות במשק לאחר פטירת ההורים.לאחר פטירת שני ההורים, אותו צאצא שמתגורר במשק עלול לדרוש להמשיך את זכויותיו בנוגע למגוריו במשק למשך כל חייו ולפעמים לדרוש זכויות קנין לגבי המשק עצמו. לחילופין, הוא יכול לדרוש פיצוי בגין ויתור על זכות המגורים.העדר הסדר משפחתי ברור עלול לגרום לסכסוך קשה במסגרת המשפחתית וקיימת דרך משפטית פשוטה למנוע את הסכסוך.

2.הפתרון המשפטי:

על מנת למנוע את כל הבעיות הנ"ל, יש לעגן את זכויות הבן /הבת שמבקש לגור במשק ההורים, בחוזה מסודר בכתב, שיערך על ידי עורך הדין הבקיא בנושא.הסכם משפחתי מסוג זה נקרא "הסכם רשות", במסגרתו נקבעים תנאי הרשות למגורים לאותו בן/בת ובני זוג, לרבות: תקופת הרשות, תנאים לפקיעת הרשות, תשלום מיסים, שיפוץ הבית על ידי מי,  וכו', פינוי הבית במקרה של מכירת המשק , ומה יקרה לזכויות המגורים לאחר פטירת שני ההורים.הסכם הרשות מגדיר בצורה מפורשת את זכות המגורים של הצאצא במשק כזכות מוגבלת בזמן, כזו שאין בה כדי ליתן עדיפות כלשהי לאותו צאצא על יתר אחיו ואחיו בקשר עם הזכויות במשק. הסכם הרשות מגדיר את משך תקופת הרשות ואת המקרים והמועד בהם תפקע הרשות ואותו צאצא ידרש לפנות את המשק, כגון שההורים רוצים למכור את המשק למימון דיור מוגן.באמצעות הסכם זה הורים יכולים מצד אחד לעזור לילדיהם ולאפשר להם מגורים במשק מבלי החשש כי עזרה זו תתפרש בעתיד באופן מוטעה ולמעשה תשמש את אותו צאצא ככלי נשק בידיו כנגד אחיו ואחיותיו.

3.סיכום:

להסכם מסודר בקשר עם מגורי אחד הילדים יש גם השלכה משפחתית חשובה וחיובית. הסדרה של החובות והזכויות של הבן/בת שמבקש לגור במשק מונעת  סכסוכים משפחתיים עתידיים בקשר להיקף,  מהות ותוכן ההסכמות שבין ההורים לאותו בן/בת,  וכן מפרשת באופן ברור וחד משמעי מהי ההסכמה האמורה בעתיד בקשר לזכויות במשק.מכל האמור ברור כי, כמו דברים רבים בחיינו, גם עזרה לילדים כדאי לעשות בצורה מובנית ומסודרת.  הענקת זכות מגורים כאמור יש להסדיר באופן משפטי בהסכם ברור ומפורט, מאחר ולבהירות ההסכמות ולמשמעותן יש חשיבות רבה, הן בפן המשפטי והן ובפן המשפחתי.אנו ממליצים לערוך חוזה משפחתי מפורט ומקיף כאמור לעיל, וזאת בכל מקרה בו מבקשים בעלי זכויות במשק לאפשר למי מילדיהם להתגורר במשק ולשמור על זכויות ההורים בהווה וזכויות יתר האחים והאחיות לאחר פטירת ההורים.

 

רשות אינה חופשייה להתנות מתן אישור בתשלום חוב שהתיישן

במקרים רבים ושונים כגון בעת בקשה למתן היתרים ו/או מכירת דירה, אנשים נזקקים לאישורים שונים מאת רשויות ציבוריות כגון רשות מקרקעי ישראל ו/או מהעיריות.
פעמים רבות הרשויות הציבוריות מנצלות את התלות של האזרח בהן ומתנות את מתן שירותם בתשלום חובות ישנים אשר התיישנו ואשר לא ניתן לתבוע אותם בבתי המשפט. לדוגמא, מתן אישור עירייה ללשכת רישום המקרקעין (לטאבו) לשם העברת זכויות מותנה בתשלום חוב ארנונה שנוצר 20 שנה קודם לכן.

ככלל חוק ההתיישנות קובע כי התקופה שבה מתיישנת תביעה שאינה קשורה במקרקעין ושלא הוגשה לבית המשפט היא שבע שנים. לפיכך ככל וישנם חובות ואלו לא נדרשו ממכם במשך שבע שנים ויותר, הרשויות הציבוריות אינם יכולים להתנות את שירותיהם בתשלום עבורם.

בעבר לרשות המקומית היו שתי דרכים לגביית חובות. הראשונה, היא הגשת תביעה לבית המשפט נגד בעל החוב. השנייה, היא נקיטת הליכי אכיפה מנהליים אקטיביים כגון הטלת עיקולים על נכסיו של בעל החוב או הליכי אכיפה מנהליים פאסיביים כגון סירוב לתת לבעל חוב שירות כאשר הוא נזקק לדבר מה מהרשות.

במרוצת השנים, בתי המשפט קבעו כי העיריות אינן יכולות להפעיל את הליכי הגבייה הפאסיביים, קרי הן אינן יכולות להתנות מתן שירות בהסדרת חובות שהתיישנו.

השינוי בפסיקתו של בית המשפט החל בשנת 2006. בית המשפט העליון קבע כי מתן שירות עלידי העירייה כפוף לכללי היסוד של המשפט המנהלי, ועלפי כללים אלו סירובה של העירייה לתת שירות הייתה פעולה בלתי ראויה. (עעמ 1164-04 עיריית הרצליה נ' דניאל יצחקי)
לאור האמור לעיל, כי הרשות המקומית כפופה לכללי המשפט המנהלי, עליה לנהוג בסבירות, בתום לב, בהגינות, במידתיות ולהפעיל שיקולים עניינים בלבד.  

שינוי זה עוגן בפסק דין מנחה בשנת 2010, עת נוצרה ההלכה המגבילה את כוחה של הרשות הציבורית: "ככל שהעירייה אינה רשאית לנקוט בהליך גבייה אזרחי, ואף לא בהליך גבייה מנהלי אקטיבי, ברי שאין להכיר בזכותה לשבת באין מעשה ולנצל את הכלים הפאסיביים שניתנו לה כדי לגבות מס שאחרת אין בכוחה לגבותו".(רע"א 1875/05 נסייר נ' עיריית נצרת עילית).

כלומר אם אין ביכולתה של העירייה להגיש תביעה נגד בעל החוב מכיוון שעברו שבע שנים ויותר ממועד היווצרות החוב, ואין באפשרותה לנקוט בצעדים אקטיביים כמו הטלת עיקולים, הרי שהיא אינה רשאית לסרב לתת שירות לבעל חוב ולהתנות אותו בתשלום עבורו.

כיאה לרשויות מקומיות, כך גם לגבי רשות מקרקעי ישראל.

בחמש שנים האחרונות הוגשו שתי בקשות להגשת תביעה ייצוגית נגד רשות מקרקעי ישראל בעקבות התנייתה במתן שירותים לבעלי חוב כנגד תשלום חובות שהתיישנו.
שתי הבקשות לא אושרו מהסיבה
שרשות מקרקעי ישראל מסרה "הודעת חדילה" (בהתאם לסעיף 9(ב) לחוק תובענות ייצוגיות, התשס"ו-2006) ובה הודיעה שהיא חוזרת בה מהדרישה שהחובות שהתיישנו ישולמו.
מקרה אחד הוא ת"צ 5127-07-10 שרה כפתורי נ' מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "עניין שרה כפתורי")אשר דן במקרה בו פנתה אישה אל לשכר רישום המקרקעין בת"א (טאבו) בבקשה לרשום על שמה זכויות בנכס. לצורך רישום הזכויות על שמה, נדרשה האישה להמציא אישור מרשות מקרקעי ישראל לרישום הזכויות.
לאחר פנייתה לרשות מקרקעי ישראל, נענתה האישה כי ישנו חוב אשר כל עוד לא יפרע, לא יונפק לה האישור הרלוונטי.משמעות הדבר היא, שעד שהאישה לא תשלם את החוב, לשכת רישום המקרקעין (טאבו) לא תרשום את הזכויות בנכס על שמה.

לאור זאת, הוגשה בקשה לתובענה ייצוגית.

במהלך המשא ומתן בין הצדדים רשות מקרקעי ישראל חזרה בה, ומסרה "הודעת חדילה" לפיה בהתאם למדיניות כללית שמוביל היועץ המשפט לממשלההיא לא תגבה חובותשהתיישנו.


לאור האמור לעיל, נראה כי דרישתה של רשות מקרקעי ישראל מאנשים אשר פונים אליה בבקשות שונות לשלם חובות שעבד עליהם הכלח, מנוגדת למדיניותו של היועץ המשפטי לממשלה וכן לכללי המשפט המנהלי, שכן היא אינה נוהגת בתום לב ובהגינות.


לסיכום:
כאמור לעיל ומפסיקתו של בית המשפט העליון, רשות ציבורית כפופה לכללי המשפט המנהלי והיא מחויבת לנהוג בתום לב ובהגינות. ככזאת אין באפשרותה לדרוש תשלום בעבור חובות שהתיישנו בתמורה למתן שירותים כגון מתן אישור עירייה ללשכת רישום המקרקעין (טאבו).

הלכה זו מתייחסת בריש גלי לרשויות המקומיות אולם מהתנהלותה של רשות מקרקעי ישראל בבקשות לתובענות ייצוגיות, ממתן הודעות החדילה ואמירה כי הודעת החדילה עולה בקנה אחד עם מדיניותו של היועץ המשפטי לממשלה, אין ספק שהיא חלה גם על רשות מקרקעי ישראל.

עם זאת המציאות מראה ומוכיחה כי רשות מקרקעי ישראל מנסה את מזלה ופועלת בשיטת המצליח, ועל כן ככל שיוגשו תביעות לרבות בקשות לתביעות ייצוגיות לבית המשפט בסוגיה ספציפית זו, תחדל רשות מקרקעי ישראל מגביית חובות שהתיישנו ואשר אין באפשרותה לגבותם בדרך אחרת.

 

משרד החקלאות לא יכול לקבוע אם יחודש היתר בניה

.מבוא

ביום 30.5.13 ניתן פסק דין בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בעניינים מנהליים, עע"מ 388/12 כראדי נ' מדינת ישראל (להלן: "פסק הדין"). עוה"ד גבי מיכאלי ועודד זאוברמן ייצגו את המערער בתביעה.

במסגרת פסק הדין נקבעו הקריטריונים הרלוונטיים לגביהם יש לתת את הדעת כאשר משרד החקלאות נדרש על פי חוק לתת המלצתו (או לא לתת המלצתו) לבניית מבנה חקלאי במשק.

בפסק הדין גם נקבע כי משרד החקלאות אינו רשאי להחליף את תפקידה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה וכי הוא מהווה גורם ממליץ בלבד, ולא גורם מאשר.

2.קצת רקע – הסיפור החל כאשר חקלאי ותיק מאיזור הדרום ביקש לשקם את המבנים החקלאים במשק שלו לאחר שרובו נהרס בעקבות שריפה שפרצה בו. בין היתר כילתה האש גם מבנים חקלאיים שהיו בנויים במשק משנות ה- 70 של המאה הקודמת. המבנים נבנו בהיתר כדין.

החקלאי פנה אל הוועדה המקומית לתו"ב וביקש חידוש להיתר למבנים שנשרפו ונהרסו. הוועדה המקומית לתו"ב סירבה לחדש את היתר הבניה.

החקלאי לא אמר נואש והגיש ערעור על החלטה זו לוועדת הערר. וועדת הערר קבעה שיש לחדש את ההיתר המבוקש בכפוף להמלצת משרד החקלאות שיבחן את המבנה שחידוש ההיתר שלו מתבקש וזאת מבחינה תכנונית- האם הוא מבנה חקלאי או לאו והאם הוא מתאים לסוג החקלאות שמבקשים לקיים.

ועדת הערר גם הפנתה אל  ההוראה הרלוונטית למקרים מסוג זה היא תקנה 20א לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970(להלן: "התקנות") אשר קובעת כדלקמן:

    "20א.    
    (א)מוסד התכנון יחדש את תוקפו של היתר, לבקשת בעל ההיתר או בעל זכות     בנכס, במקרים אלה:
    …..
    (ה)  גרמו שריפה, הרס או אירוע אחר נזק לבנין, והבנין ניתן לשיקום בהתאם     להיתר שעל פיו הוקם, תחדש הועדה המקומית את ההיתר בהתאם לבקשת בעל     ההיתר אם אין מניעה תכנונית לכך, ובלבד שתנאי ההיתר אינם סותרים את החוק     או תקנות לפיו, לרבות הוראותיה של תכנית החלה על המקום; חל שינוי בבעלות     או בזכויות בנכס, יוצא ההיתר המחודש על שם הבעל או בעל הזכויות החדש    בנכס."

3.ההחלטה השגויה של משרד החקלאות

חרף, ההגדרה הספציפית לתפקיד משרד החקלאות בבואו לבחון בקשה לחידוש ההיתר, משרד החלקאות חרג מסמכותו ולמעשה בחן נושא של שימושים חורגים בעבר, בהווה ואף התייחס (כאילו שהיה נביא) לסיכוי שהחקלאי יעשה גם שימוש חורג בעתיד. על סמך כל אלו מצה משרד החקלאות שאין לתת המלצה לחידוש ההיתר.

4.העתירה המנהלית

על החלטה שרירותית ופסולה זו הגיש החקלאי, אשר יוצג על ידי עוה"ד גבי מיכאלי ועוה"ד עודד זאוברמן, עתירה מנהלית.העתירה נדחתה על ידי בית המשפט המחוזי – מרכז.החקלאי לא אמר נואש והגישבאמצעות עוה"ד גבי מיכאלי ועוה"ד עודד זאוברמן,  ערעור לבית המשפט העליון.

5.הערעור בבית המשפט העליון

הערעור התקבל במלואו, פסק הדין של בית המשפט המחוזי בוטל והמדינה חוייבה בבהוצאות משפט בסך 20,000 ₪.בית המשפט העליון קבע כדלקמן:

השיקול של חשש סביר מפני שימוש חורג עתידי אינו שיקול ענייני ויחיד.

קיום של שימוש חורג אינו שולל את מתן חידוש היתר הבניה.

על משרד החקלאות יבחן האם מדובר מבחינה תכנונית מדובר במבנה חקלאי. דהיינו, האם המבנה המבוקש מתאים לפעילות החקלאית המבוקשת (קשר בין סוג מבנה לשימוש חקלאי).

כן, קבע בית המשפט העליון כי הרשות המוסמכת (הוועדה המקוימת לתכנון ובניה) דנה בבקשתו של החקלאי וראתה את המבנה שבנייתו מתבקשת כמבנה שיש ליתן היתר להקמתו.

על פי הוראות החוק ועל פי הוראות פסק הדין הספציפי שניתן בעניין שבנדון, משרד החקלאות מוגבל לבדיקה מאוד ספציפית ומוגבלת של המבנים שבנייתם מתבקשת.משרד החקלאות נדרש למעשה לבחון אך ורק האם המבנה הוא מבנה המתאים לשימוש חקלאי (לא תחנת כוח לצורך העניין) והאם המבנה המבוקש מתאים מבחינה תכנונית לצורך החקלאי.

6.פסק הדין מהווה הלכה מחייבת

    פסק דין זה הוא הלכה מחייבת, ולפיכך משרד החקלאות, כמו גם בתי המשפט, מחויבים לפעול     על פיו.
    פסד הדין למעשה צייר גבול ברור המגדיר את מתחם סמכותו של משרד החקלאות ואת     השיקולים שהוא מוכרח ומוסמך לשקול בעת בחינת בקשה לבניה של מבנים חקלאיים במשק.
    כל חריגה ממתחם זה מהווה חריגה מסמכות ומזכה את מבקש ההיתר בסעד נגד משרד     החקלאות או נגד הוועדה המקומית לתו"ב, תלוי בנסיבות המקרה.

7.סיכום

המסקנה מהמסכת העובדתית וההלכה המשפטית היא ככלל מבנה חקלאי שנבנה כדין ונשרף רשאים להקים אותו מחדש כפוף להתאמתו התכנונית לצרכים חקלאיים.