קטגוריה: מאמרים

פורסם ב

זכויות בן ממשיך גוברות על הוראות צוואה

פסק דין חשוב ששניתן על ידי כבוד השופט דוד גדול בענין זכויותיו של הבן הממשיך (אותו יצג משרדנו) כנגד הוראות צוואה מאוחרת של האם בעלת המשק, המבטלת לכאורה את מינוי וזכויות הבן הממשיך והמעבירה הזכויות במשק החקלאי לילדים אחרים.
ראה תמ"ש 8630/03 בבית משפט השלום בכפר סבא – פס"ד מיום 22.6.05.

פסק הדין מדגים שוב כמה חשוב לבן הממשיך ולהוריו להתייעץ עם עו"ד הבקיא בנושא ולחתום על חוזה מפורט בין ההורים לבן הממשיך כל זאת לפני כניסת הבן ואשתו להשקעה בבנית בית במשק ההורים.

העובדות
מדובר במשק חקלאי הנמצא במושב ירחיב בו מנוהלים מקרקעי המושב על ידי רשות מקרקעי ישראל והסוכנות היהודית לארץ ישראל בחוזים תלת שנתיים מתחדשים (להלן: "החוזה המשולש").

חברי האגודה השיתופית המרכיבים את המושב מחזיקים במשקים מכח זכויותיהם כברי רשות. בעל המשק המקורי (במקרה שלנו) חתם על חוזה בר רשות ואחרי פטירתו קיבלה את כל הזכויות במשק אשתו, אשר חתמה על מסמכי התקשרות חדשים בשנת 1987 עם המוסדות המיישבים.

סמוך למועד החתימה חתמה בעלת המשק על התחייבות בלתי חוזרת לפיו היא ממנה את בנה ואשתו "כבן ממשיך" (להלן: "הנתבעים").
האגודה, רשות מקרקעי ישראל והסוכנות היהודית לארץ ישראל אישרו את ההצהרה ואף איפשרו לבן הממשיך לבנות את ביתו במשק החקלאי.

יש להוסיף ולציין כי גם אחיו של הבן הממשיך חתמו על הסכמתם להסדר הנ"ל על פיו יקבל הבן הממשיך ואשתו את הזכויות במשק לאחר פטירת האם.

בשנת 1992 אחת מאחיותיו של הבן הממשיך נכנסה לגור עם האם ולאחר הלכים משפטיים בין הבן הממשיך לבת הוסכם כי הבת ובני ביתה יוכלו לגור בבית האם עד שנה לאחר פטירת האם.
בשנת 1993 חתמה האם על צוואה ובה הוראה להעברת המשק החקלאי לבת הנ"ל.
לאחר פטירת האם הגישה הבת תביעה לביטול מעמדו של הבן ואשתו כבן ממשיך.

הטענות המשפטיות

הבת טענה כי הקניית הזכויות מהאם עומדת בסתירה לסעיף 8 לחוק הירושה.

כמו כן טענה הבת כי העובדה שהזכויות במשק הן זכויות אישיות אינה מחייבת מסקנה כי הן אינן ניתנות להורשה והפנתם בענין זה את בית המשפט לפסק הדין בפרשת אזולאי נ' אזולאי ובפרשת ברמלי נ' ברמלי.


כמו כן טענה הבת באמצעות עוה"ד שלה כי תנאי החוזה המשולש שצריכים לחול הן החוזה במעמד הקנית הזכות של בן ממשיך ולא במועד פטירת האם.
בחוזה האחרון קיימת הוראה מפורשת כי זכויות הבן הממשיך גוברות על כל זכות אחרת ואילו בחוזה משנת 1987 (השנה בה התמנה הבן הממשיך) הענין פחות ברור.


הנתבעים (הבן הממשיך) הרשות והסוכנות היהודית ארץ ישראל טענו כי זכויות בר רשות אינן ברות הורשה וכי חוזה המשולש (אישיות) גובר על חוק הירושה וכי ההענקה היא מתנה שהסתיימה ולא ניתן לחזור ממנה.

הכרעת בית המשפט
בית המשפט הנכבד קיבל את טענות הנתבעים וקבע חד משמעית כי כאשר זכות המתיישב היא זכות בר רשות חוק הירושה לא חל אלא אם הותר באופן מפורש בהסכם בין הצדדים.
כמו כן קבע בית המשפט כי על פי החוזה שחתמה האם וכן לאור סעיף 20(ה) לחוזה המשולש, המשק החקלאי אינו חלק מעזבון האם.
כן קבע בית המשפט כי תנאי החוזה המשולש שהיה בתוקף בעת פטירת האם יחולו.
לסיכום קבע בית המשפט הנכבד כי לנתבעים מלוא הזכויות במשק החקלאי כבן ממשיך ואין לילדים האחרים כל זכות במשק.
כמו כן חייב בית המשפט את התובעים בהוצאות משמעותיות של כ- 25,000 ₪ כולל מע"מ.

סיכום ומסקנות

כאשר בן ממשיך והוריו חותמים על חוזה מפורט שנעשה על ידי עו"ד מומחה בנושא וכן משלימים כראוי את הפרוצדורה במוסדות המשקים, מבטיח הבן את עתידו הכלכלי במשק גם כנגד התנגדות חריפה של אחיו לאחר פטירת ההורים והחוזה וכן המינוי של בן ממשיך גוברים על חוק הירושה וצוואה נוגדת.

פורסם ב

חובות וזכויות חבר על פי הוראות תקנון הקיבוץ

מהו תקנון הקיבוץ?
תקנון הקיבוץ הוא הסכם מחייב בין החברים לבין הקיבוץ ובין החברים לבין עצמם. התקנון מסדיר ומעגן את החובות והזכויות של כל אחד מהצדדים.
חלק מהוראות התקנון הן ברורות וחד משמעיות וחלקן הן הוראות "סל", אותן ניתן להחיל על מקרים ומצבים רבים וכך להקים חובה מצד הקיבוץ כלפי החבר.
חשוב לציין שחיוב חבר בתשלום ו\או בכל חובה אחרת אינה אפשרית אלה אם נושא זה עוגן בתקנון בצורה מפורשת וברורה, אולם זה נושא למאמר אחר.

היחס בין החובות והזכויות של חבר הקיבוץ
בין הזכויות והחובות הנובעות מתקנון הקיבוץ, בין אם מדובר בקיבוץ שיתופי או מופרט\מתחדש, קיימת הדדיות מוחלטת.
כלומר, לא ניתן לנתק את חובות החבר מזכויותיו ולהיפך. לאמור, על החבר הרוצה ליהנות מזכויותיו החובה לקיים אחר חובותיו על פי הוראות התקנון.

החובה לנהוג בשוויון
חובתו הבלתי מעורערת של הקיבוץ כלפי החברים בו היא לנהוג בהם בצורה שווה ושוויוניות. לא יתכן שחבר קיבוץ לא יזכה לאותן הטבות ו\או לאותו יחס הניתן לחברים אחרים.
כאמור, החובה לנהוג בחברים באופן שווה וללא משוא פנים היא מאבני היסוד של דיני האגודות השיתופיות והפרתה מהווה הפרה של הוראות התקנון – הפרות שמקימות עילות תביעה רבות לחבר כנגד הקיבוץ.

הפרת חובת הקיבוץ לנהוג בשוויון יכולה לבוא לביטוי בצורות רבות ושונות מכל תחומי החיים.

לאור העובדה שמשרדנו מייצג חברי קיבוץ מזה שלושה עשורים, הרי שנחשפנו למקרים רבים ושונים.
באחד המקרים, פנה אל משרדנו חבר קיבוץ מוכשר אשר ביקש להיבחר לתפקיד מפתח בהנהלת הקיבוץ.
כאמור, אותו חבר קיבוץ היה מוכשר ומתאים לתפקידים השונים אולם הוא לא היה פופולארי בקרב מחזיקי תפקידי המפתח בקיבוץ באותה העת.
לאור זאת, כאשר ביקש החבר להיבחר לתפקיד, אותם נציגי הקיבוץ פעלו בדרכים לא כשרות והקימו מכשולים רבים בדרכו. אחת מפעולותיהן הפסולות (ביחד עם הוצאת דיבתו ופרסומים בזויים בגנותו) הייתה קבלת החלטה לפיה מאותו מועד בחירות, יהיה סף תנאי חדש שמעולם לא היה קיים וכאשר סף זה חל רק לגבי אותו תפקיד אליו ביקש החבר להיבחר.
במצב דברים זה הרי ברור שמטרתם היחידה של נציגי הקיבוץ הייתה לסכל בחירתו של אותו חבר להנהלת הקיבוץ.

משרדנו מייצג את החבר האמור בהליך נגד הקיבוץ. הליך אשר עודנו מתברר במסגרת של גישור.

במקרה אחר, פנה אל משרדנו חבר קיבוץ אשר עבד במשך כארבעה עשורים כמנהל ענף בקיבוץ בצפון הארץ.
בתחילת שנות ה– 2000 אותו קיבוץ עבר הליך של הפרטה שינוי אורחות החיים. באותה העת תומחרה משרתו של אותו חבר בהתאם להיקף עבודתו ומהותה. לאור היקף עבודתו ומהות העבודה שביצע, משרתו של אותו חבר תומחרה באופן גבוה למדי.

מסיבות שונות נציגי הקיבוץ (אשר מייצגים את הקיבוץ ומהווים ידו הארוכה) לא ראו בעין יפה את העובדה שאותו חבר משתכר בשכר כה גבוה.
משך תקופה של שנים אותם גורמים וחליפיהם (למעשה הקיבוץ) פעלו באופן שיטתי כדי לפגוע בענף שניהל החבר עד כדי הפיכתו ללא ריווחי. אותם גורמים הצליחו ולבסוף התקבלה החלטה של מוסדות הנהלת הקיבוץ לסגור את הענף והחבר מצא עצמו ללא עבודה וללא פרנסה, וכל זאת 4 שנים טרם הגיעו לגיל פנסיה.

הקיבוץ נהג בחבר באופן מפלה ופעל בשיטתיות כדי לפגוע בענף. כך למעשה הפר הקיבוץ חובותיו כלפי אותו חבר.

נוהג מחייב
כאשר במשך תקופה נוהג הקיבוץ בחבר בדרך מסוימת, המיטיבה עם החברים, הרי שדרך זו משתרשת והיא מהווה הוראה מחייבת והקיבוץ אינו יכול לסטות ממנה. כך קיבוץ המעניק הטבה מסוימת או מאפשר לחברים בו להשכיר את דירתם לצדדי ג', הלכה למעשה מחויב לכך ואינו יכול לחזור בו מהסכמתו.

כך במקרה בו משרדנו טיפל, חברת קיבוץ תבעה מן הקיבוץ החזר של קצבת השאירים שקיבלה מאחר ובמשך שנים רבות קיבלה את קצבת השאירים והשלמת הכנסה מהקיבוץ. אולם, לפתע, הקיבוץ החליט באופן חד צדדי לקזז את קצבת השאירים מהשלמת ההכנסה, חרף העובדה שבמשך שנים רבות לא עשה כן.
בעקבות פניה להליך בוררות הקיבוץ חויב בהחזר למפרע של קצבת השאירים לחברה בנוסף לפיצוי נוסף בגין עוגמת נפש והוצאות משפט.
בהקשר זה חשוב להבהיר "שנוהג רע", כזה המחיל על חברי הקיבוץ חיובים כספיים למשל, אינו משתרש וכי "נוהג רע" חייב לקבל ביטוי בתקנון האגודה או שמא הוראותיו אינן חלות.

סיכום
כאמור לעיל, הקיבוץ מחויב כלפי החבר במסגרת חוזית היא תקנון הקיבוץ. אותה מסגרת מגדירה את החובות והזכויות ההדדיות של הצדדים (החבר והקיבוץ).
חלק מהחובות הנחות על הקיבוץ ביחס לחבר אינן מוגדרות באופן חד משמעי וניתן להשתמש בהוראות אלו ולפרשן כך שיחולו במקרים רבים ושונים.
חשוב להדגיש– הבסיס הוא אחד ויחיד: על הקיבוץ לנהוג בצורה שווה בחבריו, ואילו הפר חובה זו הרי שקמה לזכות החבר עילת תביעה נגד הקיבוץ.
בנוסף, אילו הקיבוץ היטיב עם חבריו באופן מסוים הרי שלמעשה מדובר בנוהג מחייב והקיבוץ אינו יכול להתנער ממנו בנקל.

 

פורסם ב

כיצד מבטלים זכות של בן ממשיך ?

הקדמה
נושא הבן הממשיך מהווה אבן שואבת לבעיות וסוגיות משפטיות שחלקם עדיין לא קיבל ביטוי בפסקי דין ולהלן מאמר בנושא האקטואלי ביותר כיום במושבים דהיינו כיצד מבטלים את זכות הבן הממשיך.
ביטול מעמדו של "בן ממשיך" תלוי קודם כל בדרך מינויו – המינוי ודרכו קובעים את דרך הביטול.

צורות שונות למינוי בן ממשיך
בן ממשיך יכול שימונה לצורך פורמלי בלבד כגון לקבלת אישור לבנות בית שני בנחלה ויכול שימונה באופן ענייני ומתוך מטרה שיקבל את כל זכויות המשק-הנחלה-לאחר פטירת ההורים ויכול שימונה כנגד התחייבותו לתמוך בהורים הן כלכלית והן בכל דרך אחרת נדרשת לעת זיקנתם ויש גם מינויים מגוונים אחרים.

הדרך הפורמלית למנות בן ממשיך
על מנת שמינוי הבן הממשיך יהיה תקין ושלם יש לבצע מהלכים פרוצדורליים מסודרים וממוסדים באגודת המושב, בסוכנות היהודית לארץ ישראל ובמינהל מקרקעי ישראל.
מינהל מקרקעי ישראל יכיר בזכויות הבן הממשיך אך ורק אם כל הצדדים הרלוונטים יחתמו על כל המסמכים והתחייבויות הן של בעלי המשק, הן מטעם אגודת המושב, הסוכנות היהודית לארץ ישראל מקבלי הזכות (הבן הממשיך) וכמובן מינהל מקרקעי ישראל.
מינהל מקרקעי ישראל מקפיד על הפרוצדורה וללא רישום פורמלי של הבן הממשיך במינהל מקרקעי ישראל המינהל לא יתן כל תמיכה או הכרה למעמד זה.

הדרכים לביטול זכויות הבן הממשיך
כאמור הדרכים לביטול המינוי תלויות קודם כל בדרך המינוי כמתואר בכתבה זו והן גורם נוסף וחשוב לא פחות הוא האם הבן הממשיך (ולפעמים בן/בת זוגו וילדיו) בנו את ביתם במשק וגרים בו או לאו ?

פגמים במינוי עצמו
כאשר יש פגמים במינוי הבן הממשיך כגון שרק חלק מהמוסדות חתומים על הטפסים וההסכמים, או כאשר אחד ההורים או יותר אינם חתומים על המסמכים הנדרשים-יסתמך הביטול קודם כל על טענות בנוגע לחוסר מינוי מלכתחילה.
הביטול במקרה זה יהיה קל יחסית – אולם עדיין יש צורך לעשותו שכן אחרת הבן הממשיך עלול לדרוש מהוריו ואחיו זכויות בנוגע למשק החקלאי.

כאשר יש חוזה בין ההורים לבן הממשיך
יש לזכור כי חוזה כאמור יכול להיות מפורש, בעל פה, או על פי התנהגות הצדדים.
במקרה כאמור לעיל תהיה עילת הביטול תלויה קודם כל בתנאי החוזה-קיומם או הפרתם.
לדוגמא כאשר הבן הממשיך ובן/בת זוגו חייבים לדאוג (כלכלית ופיסית) להורים בעלי המשק ולכבדם והם אינם עושים בן כראוי-מקנה ההפרה זכות ביטול.
לדוגמא כאשר מתחייב הבן הממשיך לעבור ולגור במשק והוא לא עושה כן – מקנה ההפרה האמורה זכות ביטול.
לסיכום עניין זה יש לבדוק היטב את כל תנאי החוזה וקיומם על ידי הצדדים ולפעול ראשית בהתאם לתנאי החוזה.

כאשר אין חוזה מפורט בנוגע למינוי ותנאיו
במקרה כאמור לעיל תהיה ההסתמכות בעיקר על חוק המתנה ותנאיו.
לדוגמא, על פי חוק המתנה כאשר מצבו הכלכלי של נותן המתנה (ההורים במקרה שלנו) משתנה לרע באופן מהותי, רשאי נותן המתנה (בתנאים מסויימים) לחזור בו. דהיינו ההורים שמצבם הכלכלי הורע רשאים לחזור בהם ממינוי הבן הממשיך.
דוגמא נוספת היא, כאשר מקבל המתנה מתנהג באופן מחפיר כלפי נותן המתנה, רשאי נותן המתנה לבטל את המתנה.
דוגמא: במידה וההורים רוצים למכור את המשק ולעבור לבית אבות יתכן ותקנה להם הזכות לביטול הבן הממשיך כפוף לפיצויי בגין השקעותיו בבית המגורים.

קיימים כמובן מקרים רבים נוספים בהם ניתן ולפעמים רצוי לבטל מעמד הבן הממשיך ויש לבדוק כל מקרה לגופו – כגון האם שינה מקבל המתנה את מצבו לאור מתן המתנה וגורמים נוספים הקשורים לכל מקרה לגופו.

סיכום
מינוי בן ממשיך הוא צעד בר משמעות רבה הן לנותן הזכות והן למקבל הזכות ורצוי מאוד לחקור את כל היבטיו טרם ההתקשרות. רצוי שההתקשרות תהיה ברורה ובכתב ותאפשר במקרים מסוימים לצדדים לחזור בהם.

פורסם ב

סכסוך בין שכנים שהסתיים ברישום הבניין כבית משותף

מה עלול לקרות בין שכנים כאשר בניין דירות אינו רשום כבית משותף.

דניאל ומיה שכנים המתגוררים בבניין קומות במשך כעשרים שנה כאשר דניאל מתגורר בקומה הראשונה ומיה בקומה השנייה. 
מזה שנים דניאל מחנה את רכבו בשטח הצמוד לדירתו ומיה מטפחת את החצר האחורית של הבניין. 
לימים, בעקבות שיפוצים שנערכו ברחוב נחסמה הכניסה לשטח הצמוד לדירתו של דניאל והוא החנה את רכבו בחצר האחורית של הבניין. כמובן, שמיה התנגדה לכך שדניאל יחנה את רכבו בחצר האחורית – אך דניאל סרב וטען כי החצר האחורית שייכת גם לו בעוד מיה טענה שהיא ויתרה על זכותה בחצר הקדמית הצמודה לדירתו של דניאל  ולכן החצר האחורית שייכת אך ורק לה.  
סכסוכים רבים בין שכנים בבניין קומות שאינם רשומים כבית משותף עוסקים במחלוקת למי שייך השטח "המשותף" בבניין? 
לא נעים לגלות שלאחר שנים רבות שטיפחת את הגינה הצמודה לדירתך מתברר לך כי הגינה אינה שייכת לך אלא לכל דיירי הבניין. 

כאשר אנו עוסקים בבניין קומות שאינו רשום כבית משותף (יוסבר בהמשך מהו בית משותף) לכל השכנים בעלות משותפת בכל הבניין ובכל השטחים בבניין. כל עוד לא נרשם הסכם שיתוף מפורט בין השכנים איזה שטח שייך למי – לאף דייר אין בעלות בלעדית על אף שטח בבניין! 

בישראל, דירות מגורים רבות לא רשומות בלשכת רישום המקרקעין בפנקס הבתים המשותפים ("בית משותף"). החשיבות של רישום בניין כבית משותף נובעת מההשלכות המהותיות של רישום שכזה על זכויות הבעלות בכל דירה ובשטחים הצמודים בבניין וכמו-כן יש לה חשיבות בקשר להסדרת מערכת היחסים בין בעלי הדירות. 

כיום, חלומו של כל זוג צעיר בישראל הוא לרכוש דירת מגורים אשר תהיה בבעלותו. דמיינו לעצמכם שלאחר שנים רבות שחסכתם כסף לרכישת דירה – מצאתם ורכשתם את דירת מגורכם המיוחלת, אלא מה? לאחר ששילמתם את מלוא התמורה בעבור הדירה מתברר לכם כי ב"נסח טאבו" אתם לא רשומים כבעלים היחידים של הדירה!!  
להפתעתכם הרבה אתם מגלים כי בנסח הטאבו מופיע כי ישנם עוד בעלים על דירת המגורים שרכשתם לא מכבר ובנוסף אתם רשומים גם כבעלים על דירות אחרות בבניין. 

מה היתרונות של רישום בניין כבית משותף?

בהתאם לסעיף 52 לחוק המקרקעין התשכ"ט -1969 (להלן:"חוק המקרקעין") בית משותף הוא בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים.

בניין שלא נרשם כבית משותף, הינו בניין שיש לו מספר בעלים במשותף, כך שלכל אחד מהבעלים המשותפים בבניין חלק בלתי מסוים בבניין כולו. כלומר, בעלי הדירות בבניין הינם שותפים כאשר בעלותו של כל שותף/בעל דירה מתפשטת בכל אתר ואתר וכל שותף נחשב לבעלים בלתי מסוים בבניין ("קרקע במושע").

במצב כזה (היעדר רישום בניין כבית משותף), מבחינה משפטית, זכויות הבעלות בדירות אינן רשומות על שמכם בלבד ולכל שותף במקרקעין קיימת זכות בעלות בדירה שלכם  – ואין כל אזכור בנסח טאבו לעובדה שכל אחד מהבעלים הוא בעלים של דירה או דירות ספציפיות בבניין. 

כמו-כן, כאשר הבניין לא רשום כבית משותף כל הבעלים של הדירות הם הבעלים במשותף גם בשטחים הצמודים לבניין: בחניות של הבניין, גינות הבניין, גג הבניין וכדומה. וכל עוד לא נרשם הסכם שיתוף בין השכנים בנוגע לזכויות שימוש/בעלות בחלקים הנ"ל – אין לאף דייר בלעדיות בנוגע לחלקים אלו.   

דוגמא להמחשה: בבניין מגורים בעל שתי קומות בכל קומה בנויות שתי דירות מגורים כאשר בסה"כ ישנן ארבע דירות בבניין . בבניין קיימות 4 חניות כאשר כל דייר מחנה את רכבו בדרך קבע באחת החניות. 

כל עוד הבניין אינו רשום כבית משותף בנסח הטאבו יהיה רשום כי לכל דייר יש  1/4 (25%) זכויות בעלות בבניין (ארבעה דיירים) מבלי שיפורט באופן ספציפי מי הבעלים של כל דירה בבניין. כמו-כן, החניות בבניין הינן בבעלות משותפת של כל ארבעת הדיירים ואף דייר לא יוכל לטעון כי חניה זו או אחרת בבעלותו. 

אז למה כדאי לי לרשום את הבניין כ"בית משותף" ?

בהתאם לחוק המקרקעין- התשכ"ט 1969 רישום בעלות על דירה נפרדת (ולא במושע) ניתן לרשום במסגרת הליך של רישום בית משותף ויחוד הדירות לכל אחד מהבעלים. במסגרת הליך בית משותף מייחדים לכל שותף (בעל דירה) במקרקעין את הדירות אשר בבעלותו (בהתאם לחלקו) וכן רושמים את זכויות הבנייה ובכך הלכה למעשה מסדירים את עניין זכויות הבעלות במקרקעין בין השותפים. 

כמו-כן במסגרת רישום בית משותף רושמים גם "הצמדות" לכל דירה כגון: חניה, מחסנים, שטח גינה ייחודי וכדומה – המדובר בזכויות בעלות ערך כלכלי רב אשר אין להן כל תוקף מחייב כל עוד הם אינן רשומות על שמכם בלשכת רישום המקרקעין.

כלומר, לאחר רישום הבניין כבית משותף, כל דייר בבניין יירשם כבעלים של הדירה אשר בבעלותו וכן לכל דירה יצמידו את השטחים השייכים לה כאשר בעלי הדירה הוא הבעלים הבלעדי של שטחים אלו (חניות, שטח גינה וכדומה).
כלומר, בנסח טאבו יפורט שפלוני הינו הבעלים של דירת מגורים מספר 1 ולדירה זו מוצמדים חנייה בשטח של 2.4 מטר ומחסן וכן יפורט הלאה לגבי כל דירה ודירה. 

על מנת לרשום בית כבית משותף יש צורך להגיש למפקח על הבתים המשותפים שבאזור שיפוטו מצויים המקרקעין בקשה לרישום בית משותף הכוללת תקנון בית משותף, תשריט בניין, צו בתים משותפים וכו'.  

חשוב לדעת כי גם אם לא כל הדיירים מעוניינים לרשום את הבית כבית משותף ניתן להתגבר על מכשול זה. כמשרד שעוסק רבות ברישום בית משותף נתקלנו במספר מקרים לא נעימים שקומץ דיירים בבניין לא היו מעוניינים לרשום את הבניין כבית משותף. 
במקרה שכזה, ובהתאם לסעיף 42 לחוק המקרקעין הגשנו לבית המשפט תביעה לפירוק שיתוף מקרקעין אשר במסגרתה התבקש בית המשפט להורות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבניין כבית משותף ובכך התגברנו על המכשול מצד הדיירים הסרבנים כאשר בסופו של דבר נרשם הבית כבית משותף. 

כפי שפורט לעיל, חשיבותו של רישום בית כבית משותף הינה מהותית ונובעת מהעובדה כי רק לאחר רישום הבית כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים מובטחות זכויותיכם במקרקעין בצורה היעילה והמרבית ביותר ועל כן רצוי להיוועץ בעורך דין המתמחה התחום.
מאת: עו"ד גבי מיכאלי 
פורסם ב

זיקת הנאה – משתמשים בקרקע שלך כשביל מעבר? יכול להיות שאתה מאבד חלק מזכויותיך

מאת: עו"ד גבי מיכאלי

זיקת הנאה– כללי

הגדרתה של זיקת הנאה, על פי ס' 5 לחוק המקרקעין: חוק המקרקעין התשכ"ט-1969-"זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה שאין עימה זכות להחזיק בהם". (להלן: "חוק המקרקעין").
למעשה, מדובר בזכות לעשות שימוש או ליהנות ממקרקעין, ללא זכות החזקה בהם, וגם בדרך כלל ללא כל תשלום מהנהנה של הזכות.

דוגמא מעניינת היא שביל מעבר בבית משותף,  כאשר השטח מוצמד לדירתו  של דייר אחד, והדיירים עושים בו שימוש מוגבל וייחודי.

השימוש או ההנאה העומדים בבסיס זיקת ההנאה חייבים להיות מסוימים ולא כלליים. זיקת הנאה לא מעניקה לבעל הזיקה את החופש לעשות במקרקעין כעולה על רוחו. כל כוחה של זיקת ההנאה הוא בשימוש ממודר, מוגדר וספציפי. יחד עם זאת, כל זכות של זיקת הנאה גורעת מהזכויות של בעל המקרקעין באופן מהותי ביותר. 

זיקת הנאה יכולה להתגבש בארבע דרכים: זיקה מכוח הסכם, זיקה מכוח שנים, זיקה מכוח דין וזיקה מחמת כורח. הדרך הנפוצה, או זו המקימה את מרב המחלוקות הינה  – "זיקת הנאה מכוח שנים".

להלן דוגמא מן הפסיקה – במקרה דנן בהמ"ש המחוזי בי-ם הצהיר על זיקת הנאה בת רישום מכוח שנים, שמהותה היא זכות מעבר, לדיירים בבית משותף.

ת"א(מחוזי יר') 7489/05 חיים גת נ' רפאל שחר, תק-מח2008(2), 7265, 7266 (2008):

הנתבעים חסמו דרך מעבר אשר עבר בחלקה אדמה שהוצמדה לדירתם. דיירי הבניין תבעו ביטול הרישום מחמת טעות, ולחילופין רישומה של זיקת הנאה מכוח שנים. 

על פי ס' 94 לחוק המקרקעין, "מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך 30 שנים רצופות רכש את הזיקה הוא רשאי לדרוש רישומה". 

במקרה דנן בית המשפט בחן האם היה השימוש במשך 30 שנים רצופות. שכן, מבין בעלי הדירות רק דיירת אחת עשתה שימוש בבניין במשך התקופה הנ"ל.

הנתבעים טענו מנגד כי אף אחד מדיירי הבניין לא הוכיח שימוש רציף במשך שלושים שנה ועל כן אין הם זכאים לרשום את זכות המעבר כזיקת הנאה.

בית המשפט פסק, בהסתמכו על הוראות ס' 92 לחוק המקרקעין, כי זיקת ההנאה הנדונה היא לטובת סוג של בני אדם, דיירי הבניין. מאפיין זיקה זו הוא היותה שייכת לסוג, לקבוצה הבלתי מוגדרת, ועל כן הכרחי לבחון התגבשותה, לגבי הסוג, הקבוצה.

המסקנה המשפטית היא כי הדיירים, כקבוצה, השתמשו במעבר במשך 30 שנים הנדרשות בחוק. על כן, הדיירים עומדים בתנאי החוק, והם יכולים לטעון לקיומה של זיקת הנאה מכוח שנים.

בית המשפט פסק אפוא, כי לדיירי הבניין, בתור סוג של בני אדם, יש זיקת הנאה שהיא זכות המעבר, במעבר נשוא הסכסוך. זיקת הנאה זו היא בת – רישום. 


אז כיצד נשמור על זכויותינו המלאות במקרקעין וניזהר שלא תהא על המקרקעין הפרטי שלנו זכות לאחרים  (זיקת הנאה) ?

הדרך הנכונה והטובה ביותר היא לתחום (לגדר) את שטח המקרקעין הפרטי שלנו, ולא לאפשר מעבר להולכי רגל או רכבים. 

דרך נוספת היא להגביל את המעבר על ידי שער ומפתח ולמסור את המפתח לדיירים או אחרים, רק כנגד חתימה על התחייבות שבכל עת רשאי בעל הקרקע לחסום את הדרך וכן הצהרה מפורשת כי המעבר אינו מקנה זכויות אלו או אחרות.

בכל מקרה על כל בעל קרקע להשגיח ולשמור על זכויותיו במקרקעין, על מנת שלא ימצא עצמו מאבד חלק מזכותו לעשות כרצונו בקרקע.
פורסם ב

פינוי דייר מוגן מעסק שהועבר בירושה

חוק הגנת הדייר מכיר באפשרות להורשת הזכות לדיירות מוגנת רק במקרים מסוימים ורק בהתקיים התנאים המפורטים בחוק. לא פעם מתעוררות סוגיות בעניין העברת זכות הדיירות המוגנת בעסק. פסק-דין שניתן לאחרונה שופך אור נוסף בעניין, וקבוע כי בהורשה שניה ילדי הדייר המוגן אינם צריכים להוכיח כי העסק "דרוש לקיומם", מה שהיה אחד התנאים העיקריים להעברת הזכות.

כיום אף בעל בית אינו מעוניין להשכיר דירתו לדייר מוגן בתנאים של דיירות מוגנת. אך תופעה זו הייתה נפוצה מאד בעבר כאשר בעל הבית גבה סכום חד פעמי התחלתי המכונה "דמי מפתח",  ולאחריו המשיך לקבל דמי שכירות מופחתים ביותר. במהלך השנים כמות הנכסים המוגנים הלכה והתמעטה. אחת הסיבות להתמעטות זו הינה הליך נוקשה של מנגנון "ההורשה" בחוק הגנת הדייר והתנאים שבהם הדייר אמור להמשיך ולהשתמש במושכר.

חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 קובע מנגנון ירושה השונה מחוק הירושה הרגיל. בעוד שעל פי חוק הירושה, כאשר מדובר בנכסים רגילים, עם מות האדם הנכס עובר ליורשיו, בנכס מוגן הירושה עוברת באופן שונה, ורק לידי יורשים מסוימים בלבד הממלאים תנאים מיוחדים.

יתר על כן, כאשר מדובר בבית עסק,  היורש נדרש למלא אחר תנאים נוספים. העיקרי שבהם הינו כי היורש ימשיך לנהל את העסק שניהל המוריש, ושאם לא כן,  היורש מאבד את ההגנה הניתנת לו במסגרת חוק הגנת הדייר.

הורשת זכות דייר מוגן בעסק

היורשים של הדייר המוגן מקבלים בירושה את הזכות רק על פי תנאים הקבועים בפרק א' לחוק הגנת הדייר (סעיפים 19-40) , ובלבד שהיורשים יעמדו בתנאים אלה.

הדייר המוגן המקורי נפטר – יהיה בן-זוגו לדייר מוגן, ובלבד שהשניים היו בני-זוג לפחות שישה חודשים סמוך לפטירת הדייר והיו עובדים יחד בתקופה זו.

באין בן-זוג כאמור לעיל – יהיו ילדי הדייר לדיירים מוגנים, ובאין ילדים – קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו עובדים יחד אתו לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו.

סעיף 26 קובע, שאדם לא יהא לדייר מכוח סעיף 23, אלא אם הוסיף לנהל במושכר, בין בעצמו ובין על ידי אחרים, את העסק שהדייר שלפניו ניהל בו, ולא השכירו, כולו או מקצתו.

הורשה ב"סבב השני"

חשוב להפריד את סוגי ההורשה, ולהגדיר את מונחי החוק.

דייר אשר ירש בפעם הראשונה את זכות הדיירות המוגנת מהדייר המקורי (מי שחתם על הסכם הדיירות המוגנת) נקרא "דייר נגזר". דייר אשר ניכנס בנעליו של "הדייר הנגזר", לאחר מותו או לאחר שזה חדל מלהחזיק במושכר, נקרא "דייר נדחה".

סעיפים 20-26 לחוק עוסקים בדיירות נגזרת, היינו בסבב השני, ואילו סעיף 27 עוסק בדייר נדחה, כלומר בהעברה שלישית של הזכויות המוגנות.

אדם המבקש להחזיק בבית עסק כדיירות מוגנת במעמד של דייר נדחה, לאחר פטירתו של הדייר הנגזר, חייב לעמוד בתנאי הסעיף:

א. בהתאם לרישא של סעיף 27(2) לחוק, יש להראות כי קיים קשר ישיר לדייר המקורי כבן זוגו, ילדו או יורשו על פי דין, במפורט בסעיף 23 לחוק, וכן לקיים את תנאי סעיף 26 לחוק, לפיו הוא המשיך לנהל בעצמו או על-ידי אחרים, את העסק שהדייר המקורי ניהל במושכר.

ב. הסיפא של סעיף 27(2), מוסיף תנאי נוסף לשם הכרה בזכותו של דייר נדחה להחזיק בבית עסק בדיירות מוגנת, והוא כי "היורשים" של הדייר מקורי (הדייר הנגזר) הוסיף לעבוד באותו עסק, וכי העסק היה "דרוש לקיומם".

בית המשפט העליון: גם ילדיו של הדייר המוגן מוגנים

בית המשפט העליון קבע כי יורשיו של דייר מוגן שהפעיל עסק אשר נהנה משכירות מוגנת, אינם צריכים להוכיח כי העסק דרוש לקיומם על מנת להמשיך וליהנות מהשכירות המוגנת

בפסק דין רע"א 7411/12 אילן הוניג נ' אורלי גונן קבע השופט אורי שהם כי המחוקק נקט הבחנה ברורה בין המונח "ילדיו של הדייר המקורי" לבין "יורשיו של הדייר המקורי", ומכאן עולה גישתו המקלה כלפי ילדי הדייר המקורי, מבחינת התנאים שעליהם לקיים כדי לזכות בשכירות המוגנת.

בית המשפט קבע כי במקרה בו הדייר הנדחה הוא ילדו של הדייר המקורי, די בכך שהמבקש עמד בתנאי סעיף 27(2) רישא לחוק, על מנת להכיר במעמדו כדייר נדחה במושכר, ואין צורך להוכיח את התנאי כי העסק היה דרוש לקיומם.

מכאן כי יכולת העברת זכות הדיירות המוגנת בעסק לילדיו של הדייר המוגן נהפכו קלות יותר.

ללא ספק פסק דין זה מעורר אצל בעלי נכסים ודיירים מוגנים רבים שאלות רבות לעניין יכולת הדיירים המוגנים להישאר בעסק בדיירות מוגנת וביחס ליכולת בעלי הנכסים להחזיר את הנכס לידיהם.

אכן זכות דיירות מוגנת אט אט עוברת מן העולם וזאת בשל העובדה שמדי יום נכסים מוגנים מפסיקים להיות מוגנים, אך חשוב להכיר את כלל הוראות הדין והפסיקה, כדי לא לאבד זכויות להן אתם זכאים.