רוצים לרכוש דירה בהונגריה?

משרדנו מתמחה בייצוג לקוחות בנושא נדל"ן בארץ ובחו"ל.

לאחרונה פנתה אלינו סטודנטית לרפואה הלומדת בהונגריה, אשר ביקשה לרכוש דירה שעודנה בבנייה.

משרדנו מייצג אותה מול היזם בחוזה רכישה מורכב הכולל גם סידור בדירה.

ברכישת נדל"ן בארץ ובחו"ל יש להקפיד על מספר כללים בסיסיים.

יש לוודא כי המוכר הוא הבעלים של הנכס – נושא זה הוא כמובן מרכזי ובעל חשיבות עליונה.

במקרה של רכישת נכס בבנייה – יש לקבל בטחונות מלאים לכך כי קניית הנכס תסתיים בהתאם למפרט וכי הזכויות בנכס תירשמנה על שם הקונה.

רישום הנכס – כמו כן, יש להקפיד ולוודא כי הנכס לאחר השלמת הקניה (ו\או הבניה) יירשם על שם הרוכש.

במקרה של העסקה הספציפית, לאחר שווידאנו את נושא הבעלות, הופקדה כל התמורה בחשבון נאמנות והוא ישוחרר רק כנגד סיום הבנייה ומסירת מפתח.

כמו כן נושא הרישום קיבל את הביטחונות המתאימים.

משרד עוה"ד גבי מיכאלי ושות' מייצג לקוחות ישראליים ואחרים בארץ ובחו"ל, הן בתחום הנדל"ן והן בתחומים מסחריים אחרים.

מאמר זה אינו מהווה בשום אופן תחליף לייעוץ משפטי, והוא נועד לשירות הציבור כידע כללי בלבד.

הבטחת לי את המשק החקלאי – הבת תבעה את אמא – מה פסק בית המשפט ?

הקדמה

הבת מתגוררת בנחלה (להלן: "התובעת" או "הבת התובעת") של ההורים מזה 42 שנים – מה מעמדה? האם יש לה זכויות בנחלה? או האם עליה לפנות את הנחלה כדרישת אמה?

בית המשפט לענייני משפחה בנצרת, כבוד השופט אסף זגורי, נתן פסק דין מפורט ותקדימי בנושא הבטחה בעל פה של ההורים לבתם ובעלה לקבלת הזכויות בנחלה החקלאית.

רקע עובדתי

בשנת 1980 ההורים הזמינו את הבת ובעלה לגור עימם בנחלה החקלאית שנמצאת במושב מוכר בצפון הארץ. ההורים ביקשו מהבת לעבור לגור בצמוד אליהם, ולטפל בהם בעת זקנה, והתחייבו כי לאחר פטירתם הבת ובעלה יקבלו את הזכויות בנחלה.

בני הזוג נענו לבקשת ההורים, עזבו את מקום מגוריהם ועברו לגור בבית צמוד לבית ההורים בנחלה. ההסדר והסיכום בין הצדדים, ההסדר המשפחתי, היה בעל פה וללא מסמך מסודר בכתב. בני המשפחה האחרים ידעו על ההסדר. לימים בני הזוג נפרדו ורק הבת התובעת נשארה לגור במשק, האבא נפטר, והאם החליטה להעביר את הזכויות במשק לבת אחרת שגרה במושב אחר.

האמא הכחישה לחלוטין את ההבטחה להעביר הנחלה לבת התובעת ודרשה מהתובעת לסלק את ידה מהבית, ולהתפנות מהמשק ללא כל פיצוי. הבת התובעת דרשה בתביעתה בבית המשפט לענייני משפחה את הזכויות במשק ולחילופין את הזכויות בבית המגורים בו היא מתגוררת מעל 40 שנים ברשות מלאה.

הבת התובעת התקבלה גם כחברה באגודת המושב והיא ובעלה דאז ניהלו את ענייני הנחלה במשק במשך מספר שנים. עת הבת התובעת ובעלה התגרשו הפעילות החקלאית בנחלה הופסקה.

הבת התובעת שיפצה את בית המגורים ואף עזרה במימון בניית חממה במשק ובמימון חייהם של ההורים באותה התקופה. הבת התובעת ובעלה דאז גם עסקו בעגלים ובמשק חלב ולימים הסתבכו כלכלית והגיעו לפש"ר.

האם העבירה את הזכויות במשק לבת אחרת מאחורי גבה של הבת התובעת וכאשר נודע הדבר לבת התובעת היא הגישה תביעה כאמור למימוש הבטחת האם בנוגע להעברת הזכויות בנחלה אליה, ולחילופין דרשה כי הזכויות בבית המגורים יועברו אליה.

המסקנות העובדתיות והניתוח המשפטי של בית המשפט

בית המשפט אימץ לחלוטין את גרסת הבת התובעת, אשר טענה כי נכרת חוזה מחייב בין הצדדים, וכי ההורים התחייבו להעביר לה את הזכויות בנחלה, לא קיבל את גרסת האם ואף קבע עובדתית כי הבת שקיבלה את הזכויות במשק מהאם הנתבעת ידעה על ההסכם המשפחתי להעביר הזכויות לבת התובעת.

יחד עם הקביעה העובדתית כאמור לעיל, קבע בית המשפט כי בעוד ההסכם המשפחתי חל בין בני המשפחה מהפן הקנייני וכלפי רשות מקרקעי ישראל, לא מונתה הבת התובעת כבת ממשיכה, אין לה זכויות קנייניות במשק ולכן אינה זכאית לקבל בו את הזכויות.

עוד קבע בית המשפט מהפן המשפטי, כי האם היתה רשאית לחזור בה מהתחייבותה להעביר הנחלה לבת התובעת.

בניתוח משפטי תקדימי קבע בית המשפט כי מצד אחד הסכם בעל פה בין ההורים לבת הוא הסכם מחייב.

לאור המסקנה המשפטית כי מצד אחד ההסכם נכרת, בין ההורים לבת, אולם לא היתה העברת זכויות בפועל, דחה בית המשפט את התביעה לסילוק יד ופינוי, וקבע כי הבת זכאית לקבל את הזכויות הקנייניות (זכויות חכירה) בבית המגורים והמגרש הצמוד כמעין פיצוי על הפרת ההסכם על ידי האם, אולם הבת תאלץ לשלם עבור פיצול הבית והמגרש הצמוד מהנחלה.

סיכום

אנו למדים כי להתחייבות בעל פה יש תוקף משפטי מחייב, ובמיוחד עת הצד המסתמך שינה חייו בעקבות ההתחייבות. 

הבת התובעת שוקלת לערער על המסקנות המשפטיות של בית המשפט.

ביטול חוזה – "כוח עליון"

מגפת הקורונה התפשטה במהירות "והציפה את השוק" בסוגיות משפטיות שונות, ובכלל זה בקשר עם תוקפם של חוזים בעת משבר כגון זה שאנו חווים.

כידוע, עסקים רבים נדרשו (על ידי הממשלה) להפסיק פעילות ואחרים פשוט נאלצו (כורח הנסיבות) להפסיק פעילות כלכלית נוכח המצב.

אותם עסקים עמדו ועומדים בפני מצב בו הם לא מסוגלים לעמוד בהתחייבויותיהם החוזיות שלא באשמתם. מה גורלם?

בחוק החוזים (תרופות) קיים מנגנון למקרים מסוג זה, המאפשר לצד לחוזה להפר את החוזה ואותו צד מפר ייהנה מהגנה מתביעות אכיפה ו\או פיצויים.

הסעיף הוא סעיף 18 לחוק החוזים – המקנה לצד להסכם פטור מהפרת חוזה, במצבים שהפרת החוזה היא תוצאה של נסיבות שהמפר לא צפה ולא יכול היה לצפות, ושהפכו את קיום החוזה באותן נסיבות לבלתי אפשרי.

אין הדבר אומר כי כל הפרה של חוזה (נניח אי תשלום שכירות, איחור במסירת דירה, איחור בביצוע משלוחים, איחור בייצור מוצרים וכיו"ב) תהנה מהגנת הסעיף, אלא יש לבחון כל מקרה לגופו.

חשוב להבהיר שבתי המשפט לא מעניקים פטור אוטומטי מקיום חובות חוזיות ובפרקטיקה היכולת לעשות שימוש בסעיף זה היא מוגבלת. שכן, הפסיקה בארץ אינה מחילה הוראות סעיף זה בקלות אלא לאחר שהוכח כי אותו אירוע שהביא להפרת החוזה הוא "אירוע שלא ניתן היה לצפות" וכי במערכת הנסיבות הפרטנית אכן יש מקום לקבל את טענת "הסיכול".

לאורך השנים בתי המשפט לא ראו באירועים קיצוניים (כגון מלחמה, נזקי טבע וכיו"ב) כאירועים המסכלים חוזה באופן בו הצד המפר נהנה מהגנה כאמור.

עם זאת, עתה אנו חווים סוג אחר של "כוח עליון" שסביר שבתי המשפט ימצאו אותו כאירוע מסכל בקנה מידה זה או אחר.

מבחינה פרקטית אנו מציעים וממליצים לבחון את החוזה הרלוונטי לגופו וכן לבחון את המערכת הנסיבתית של כל מקרה לגופו.

למשרדנו ניסיון רב בייצוג עסקים ו- "פרטיים" בהליכים משפטיים בקשר עם דיני החוזים בכלל, ובפרט בקשר עם ביטול חוזים בגין הפרות וסיכול.

האמור לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי!

תיקון רישום של דירה בטאבו לאחר עשרות שנים ממועד רכישתה

בשנת 1998 רכשה לקוחה של משרדנו דירת מגורים חדשה מקבלן בבניין בשכונת הגפן היוקרתית ברמת גן.

הקבלן רכש זכויות בנייה שלא מומשו בבניין קיים ומכוחן בנה שתי דירות חדשות, אשר אחת מהן נרכשה על ידי לקוחת המשרד כאמור.

במשך שנים רבות ניסה הקבלן לתקן את רישום הבית המשותף כך שהדירות הללו ירשמו כתתי חלקות בלשכת רישום המקרקעין אך לאור התנגדויות מטעם הדיירים בבניין ובגלל הליכים משפטיים אשר התנהלו בין הקבלן לדיירים, לא הצליח  הקבלן להשלים את רישומן בלשכת רישום המקרקעין.

לפני כשנה לערך, פנתה אלינו הלקוחה לערוך צוואה במשרדנו. במסגרת זו בדקנו את היקף רכושה ונדהמנו לראות כי דירתה כלל אינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין, והיא רשומה כמחסן משותף יחד עם דירתו של הקבלן – הלקוחה לא ידעה !

בהתאם לכך ובשיתוף פעולה עם הקבלן, פנינו לכלל דיירי הבניין בבקשה (ואז בדרישה) לחתום על כלל המסמכים לצורך תיקון רישום הבית המשותף.

אף לא אחד מהדירים נענה לבקשתנו\דרישתנו – דבר אשר לא הותיר כל ברירה ומשרדנו נאלץ להגיש בתביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב, במסגרתה התבקש בית המשפט להורות על תיקון הרישום של הבית המשותף וכן למינוי עו"ד גבי מיכאלי ככונס נכסים, לצורך ביצוע התיקון בשם הדיירים.

לאור הגשת התביעה הדיירים התעשתו והחלו לשתף פעולה. לאחר מו"מ קצר נחתמו כלל המסמכים הנדרשים לצורך ביצוע תיקון הרישום. וכך לאחר למעלה מ-20 שנה מהמועד בו רכשה לקוחת משרדנו את דירתה היא תירשם בפועל בלשכת רישום המקרקעין.

בשורה חשובה מאוד לבעלי המשקים החקלאיים הקלות משמעותיות בהסדרת שימושים חורגים

כידוע השימושים בקרקע ומבנים המותרים בנחלה חקלאית מוגבלים לשימוש חקלאי בלבד.

הגדרת רשות מקרקעי ישראל לשימוש חקלאי היא הגדרה צרה ביותר ואינה מאפשרת שימושים שאינם חקלאיים "טהורים" או כאלה הקשורים באופן ישיר לחקלאות.

למשל חוות סוסים לצורך רכיבה אינה מהווה שימוש חקלאי לפי הפרשנות הנ"ל.

כמו כן מכירת תוצרת חקלאית בשטח או תיירות חקלאית– גם הן מפורשת כשימוש חורג על ידי רשות מקרקעי ישראל.

אפילו אחסון של תוצרת חקלאית שאינה גדלה באופן ישיר במשק החקלאי מהווה שימוש חורג.

כתוצאה מהאמור לעיל חלק גדול מבעלי הנחלות החקלאיות חוטאים בעבירת השימוש החורג.

הסנקציה על שימוש חורג

רשות מקרקעי ישראל גובה סכומי כסף גבוהים מאוד עבור שימוש חורג וזאת בנוסף להעמדה לדין פלילי.

מבצע הסדרת שימושים חורגים

לאחרונה התקבלה החלטה ברשות מקרקעי ישראל המקלה באופן משמעותי על הסדרת נושא השימושים החורגים בחלקה א' של הנחלה.

הזכאים להסדר – הם אזרחים ותיקים בגיל הפנסיה, ומדובר על הסדרת שימושים חורגים הניתנים להסדרה.

ההקלות

בין ההקלות שאושרו: דמי שימוש מופחתים עבור השימוש בעבר בבנייה החורגת.

כמו כן עזרה בהסדרת השימושים החורגים במסלול מזורז.

כיצד פועלים

יש לפעול בנושא הסדרת השימושים עם אנשי מקצוע לרבות עו"ד, מודד ואדריכל.

משרדנו מתמחה בנושא נחלות חקלאיות, בנים ממשיכים, ירושת הנחלה וכל הקשור לחקלאי, נחלה, מושב ורשות מקרקעי ישראל.

התיישנות תביעה כספית בקשר לעסקת מקרקעין – מתי וכמה?

מתיישב הגיש תביעה כנגד המושב בו התגורר בטענה כי המושב התחייב לרשום אותו כבעל זכויות החכירה במגרש (בית מקצועי) ברשות מקרקעי ישראל. רישום כזה הינו למעשה מתן זכות קניינית במקרקעין למתיישב.

כמו כן, המתיישב טען כי המושב התחייב לשלם את דמי ההיוון שנדרשו עבור הרישום שהסתכמו כדי כ- 1 מיליון ש"ח. ללא תשלום דמי ההיוון לא ניתן לרשום את המגרש על שם המתיישב ולא ניתן להקנות לו בהם זכות קניינית.

במסגרת התביעה ביקש המתיישב את אכיפת זכויותיו על פי ההסכם שנערך בינו לבין המושב.

המושב טען כי תביעת המתיישב לאכיפת תשלום דמי ההיוון על ידי המושב התיישנה מאחר ומדובר בתביעה חוזית המתיישנת לאחר 7 שנים.

בית המשפט דחה את טענת ההתיישנות וקבע כי התביעה לא התיישנה מאחר ומדובר בתביעה במקרקעין המתיישנת לאחר 25 שנים (במקרקעין מוסדרים) ואין המדובר בתביעה חוזית.

בית המשפט ביסס את החלטתו בכך שתביעה לאכיפת חיוב חוזי להענקת זכות במקרקעין מהווה תביעה במקרקעין.

כמו כן, כמדובר בטענת התיישנות ניתנת משמעות רחבה למונח "תביעה במקרקעין" והיא כוללת גם כל "זכות או טובת הנאה".

על כן, נקבע, כי במקרה שלא ניתן מאיזו סיבה לאכוף הסכם להקניית זכות במקרקעין, גם תביעה לפיצוי חלף האכיפה תיחשב כתביעה במקרקעין.

רשות אינה חופשייה להתנות מתן אישור בתשלום חוב שהתיישן

במקרים רבים ושונים כגון בעת בקשה למתן היתרים ו/או מכירת דירה, אנשים נזקקים לאישורים שונים מאת רשויות ציבוריות כגון רשות מקרקעי ישראל ו/או מהעיריות.
פעמים רבות הרשויות הציבוריות מנצלות את התלות של האזרח בהן ומתנות את מתן שירותם בתשלום חובות ישנים אשר התיישנו ואשר לא ניתן לתבוע אותם בבתי המשפט. לדוגמא, מתן אישור עירייה ללשכת רישום המקרקעין (לטאבו) לשם העברת זכויות מותנה בתשלום חוב ארנונה שנוצר 20 שנה קודם לכן.

ככלל חוק ההתיישנות קובע כי התקופה שבה מתיישנת תביעה שאינה קשורה במקרקעין ושלא הוגשה לבית המשפט היא שבע שנים. לפיכך ככל וישנם חובות ואלו לא נדרשו ממכם במשך שבע שנים ויותר, הרשויות הציבוריות אינם יכולים להתנות את שירותיהם בתשלום עבורם.

בעבר לרשות המקומית היו שתי דרכים לגביית חובות. הראשונה, היא הגשת תביעה לבית המשפט נגד בעל החוב. השנייה, היא נקיטת הליכי אכיפה מנהליים אקטיביים כגון הטלת עיקולים על נכסיו של בעל החוב או הליכי אכיפה מנהליים פאסיביים כגון סירוב לתת לבעל חוב שירות כאשר הוא נזקק לדבר מה מהרשות.

במרוצת השנים, בתי המשפט קבעו כי העיריות אינן יכולות להפעיל את הליכי הגבייה הפאסיביים, קרי הן אינן יכולות להתנות מתן שירות בהסדרת חובות שהתיישנו.

השינוי בפסיקתו של בית המשפט החל בשנת 2006. בית המשפט העליון קבע כי מתן שירות עלידי העירייה כפוף לכללי היסוד של המשפט המנהלי, ועלפי כללים אלו סירובה של העירייה לתת שירות הייתה פעולה בלתי ראויה. (עעמ 1164-04 עיריית הרצליה נ' דניאל יצחקי)
לאור האמור לעיל, כי הרשות המקומית כפופה לכללי המשפט המנהלי, עליה לנהוג בסבירות, בתום לב, בהגינות, במידתיות ולהפעיל שיקולים עניינים בלבד.  

שינוי זה עוגן בפסק דין מנחה בשנת 2010, עת נוצרה ההלכה המגבילה את כוחה של הרשות הציבורית: "ככל שהעירייה אינה רשאית לנקוט בהליך גבייה אזרחי, ואף לא בהליך גבייה מנהלי אקטיבי, ברי שאין להכיר בזכותה לשבת באין מעשה ולנצל את הכלים הפאסיביים שניתנו לה כדי לגבות מס שאחרת אין בכוחה לגבותו".(רע"א 1875/05 נסייר נ' עיריית נצרת עילית).

כלומר אם אין ביכולתה של העירייה להגיש תביעה נגד בעל החוב מכיוון שעברו שבע שנים ויותר ממועד היווצרות החוב, ואין באפשרותה לנקוט בצעדים אקטיביים כמו הטלת עיקולים, הרי שהיא אינה רשאית לסרב לתת שירות לבעל חוב ולהתנות אותו בתשלום עבורו.

כיאה לרשויות מקומיות, כך גם לגבי רשות מקרקעי ישראל.

בחמש שנים האחרונות הוגשו שתי בקשות להגשת תביעה ייצוגית נגד רשות מקרקעי ישראל בעקבות התנייתה במתן שירותים לבעלי חוב כנגד תשלום חובות שהתיישנו.
שתי הבקשות לא אושרו מהסיבה
שרשות מקרקעי ישראל מסרה "הודעת חדילה" (בהתאם לסעיף 9(ב) לחוק תובענות ייצוגיות, התשס"ו-2006) ובה הודיעה שהיא חוזרת בה מהדרישה שהחובות שהתיישנו ישולמו.
מקרה אחד הוא ת"צ 5127-07-10 שרה כפתורי נ' מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "עניין שרה כפתורי")אשר דן במקרה בו פנתה אישה אל לשכר רישום המקרקעין בת"א (טאבו) בבקשה לרשום על שמה זכויות בנכס. לצורך רישום הזכויות על שמה, נדרשה האישה להמציא אישור מרשות מקרקעי ישראל לרישום הזכויות.
לאחר פנייתה לרשות מקרקעי ישראל, נענתה האישה כי ישנו חוב אשר כל עוד לא יפרע, לא יונפק לה האישור הרלוונטי.משמעות הדבר היא, שעד שהאישה לא תשלם את החוב, לשכת רישום המקרקעין (טאבו) לא תרשום את הזכויות בנכס על שמה.

לאור זאת, הוגשה בקשה לתובענה ייצוגית.

במהלך המשא ומתן בין הצדדים רשות מקרקעי ישראל חזרה בה, ומסרה "הודעת חדילה" לפיה בהתאם למדיניות כללית שמוביל היועץ המשפט לממשלההיא לא תגבה חובותשהתיישנו.


לאור האמור לעיל, נראה כי דרישתה של רשות מקרקעי ישראל מאנשים אשר פונים אליה בבקשות שונות לשלם חובות שעבד עליהם הכלח, מנוגדת למדיניותו של היועץ המשפטי לממשלה וכן לכללי המשפט המנהלי, שכן היא אינה נוהגת בתום לב ובהגינות.


לסיכום:
כאמור לעיל ומפסיקתו של בית המשפט העליון, רשות ציבורית כפופה לכללי המשפט המנהלי והיא מחויבת לנהוג בתום לב ובהגינות. ככזאת אין באפשרותה לדרוש תשלום בעבור חובות שהתיישנו בתמורה למתן שירותים כגון מתן אישור עירייה ללשכת רישום המקרקעין (טאבו).

הלכה זו מתייחסת בריש גלי לרשויות המקומיות אולם מהתנהלותה של רשות מקרקעי ישראל בבקשות לתובענות ייצוגיות, ממתן הודעות החדילה ואמירה כי הודעת החדילה עולה בקנה אחד עם מדיניותו של היועץ המשפטי לממשלה, אין ספק שהיא חלה גם על רשות מקרקעי ישראל.

עם זאת המציאות מראה ומוכיחה כי רשות מקרקעי ישראל מנסה את מזלה ופועלת בשיטת המצליח, ועל כן ככל שיוגשו תביעות לרבות בקשות לתביעות ייצוגיות לבית המשפט בסוגיה ספציפית זו, תחדל רשות מקרקעי ישראל מגביית חובות שהתיישנו ואשר אין באפשרותה לגבותם בדרך אחרת.

 

משרד החקלאות לא יכול לקבוע אם יחודש היתר בניה

.מבוא

ביום 30.5.13 ניתן פסק דין בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בעניינים מנהליים, עע"מ 388/12 כראדי נ' מדינת ישראל (להלן: "פסק הדין"). עוה"ד גבי מיכאלי ועודד זאוברמן ייצגו את המערער בתביעה.

במסגרת פסק הדין נקבעו הקריטריונים הרלוונטיים לגביהם יש לתת את הדעת כאשר משרד החקלאות נדרש על פי חוק לתת המלצתו (או לא לתת המלצתו) לבניית מבנה חקלאי במשק.

בפסק הדין גם נקבע כי משרד החקלאות אינו רשאי להחליף את תפקידה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה וכי הוא מהווה גורם ממליץ בלבד, ולא גורם מאשר.

2.קצת רקע – הסיפור החל כאשר חקלאי ותיק מאיזור הדרום ביקש לשקם את המבנים החקלאים במשק שלו לאחר שרובו נהרס בעקבות שריפה שפרצה בו. בין היתר כילתה האש גם מבנים חקלאיים שהיו בנויים במשק משנות ה- 70 של המאה הקודמת. המבנים נבנו בהיתר כדין.

החקלאי פנה אל הוועדה המקומית לתו"ב וביקש חידוש להיתר למבנים שנשרפו ונהרסו. הוועדה המקומית לתו"ב סירבה לחדש את היתר הבניה.

החקלאי לא אמר נואש והגיש ערעור על החלטה זו לוועדת הערר. וועדת הערר קבעה שיש לחדש את ההיתר המבוקש בכפוף להמלצת משרד החקלאות שיבחן את המבנה שחידוש ההיתר שלו מתבקש וזאת מבחינה תכנונית- האם הוא מבנה חקלאי או לאו והאם הוא מתאים לסוג החקלאות שמבקשים לקיים.

ועדת הערר גם הפנתה אל  ההוראה הרלוונטית למקרים מסוג זה היא תקנה 20א לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970(להלן: "התקנות") אשר קובעת כדלקמן:

    "20א.    
    (א)מוסד התכנון יחדש את תוקפו של היתר, לבקשת בעל ההיתר או בעל זכות     בנכס, במקרים אלה:
    …..
    (ה)  גרמו שריפה, הרס או אירוע אחר נזק לבנין, והבנין ניתן לשיקום בהתאם     להיתר שעל פיו הוקם, תחדש הועדה המקומית את ההיתר בהתאם לבקשת בעל     ההיתר אם אין מניעה תכנונית לכך, ובלבד שתנאי ההיתר אינם סותרים את החוק     או תקנות לפיו, לרבות הוראותיה של תכנית החלה על המקום; חל שינוי בבעלות     או בזכויות בנכס, יוצא ההיתר המחודש על שם הבעל או בעל הזכויות החדש    בנכס."

3.ההחלטה השגויה של משרד החקלאות

חרף, ההגדרה הספציפית לתפקיד משרד החקלאות בבואו לבחון בקשה לחידוש ההיתר, משרד החלקאות חרג מסמכותו ולמעשה בחן נושא של שימושים חורגים בעבר, בהווה ואף התייחס (כאילו שהיה נביא) לסיכוי שהחקלאי יעשה גם שימוש חורג בעתיד. על סמך כל אלו מצה משרד החקלאות שאין לתת המלצה לחידוש ההיתר.

4.העתירה המנהלית

על החלטה שרירותית ופסולה זו הגיש החקלאי, אשר יוצג על ידי עוה"ד גבי מיכאלי ועוה"ד עודד זאוברמן, עתירה מנהלית.העתירה נדחתה על ידי בית המשפט המחוזי – מרכז.החקלאי לא אמר נואש והגישבאמצעות עוה"ד גבי מיכאלי ועוה"ד עודד זאוברמן,  ערעור לבית המשפט העליון.

5.הערעור בבית המשפט העליון

הערעור התקבל במלואו, פסק הדין של בית המשפט המחוזי בוטל והמדינה חוייבה בבהוצאות משפט בסך 20,000 ₪.בית המשפט העליון קבע כדלקמן:

השיקול של חשש סביר מפני שימוש חורג עתידי אינו שיקול ענייני ויחיד.

קיום של שימוש חורג אינו שולל את מתן חידוש היתר הבניה.

על משרד החקלאות יבחן האם מדובר מבחינה תכנונית מדובר במבנה חקלאי. דהיינו, האם המבנה המבוקש מתאים לפעילות החקלאית המבוקשת (קשר בין סוג מבנה לשימוש חקלאי).

כן, קבע בית המשפט העליון כי הרשות המוסמכת (הוועדה המקוימת לתכנון ובניה) דנה בבקשתו של החקלאי וראתה את המבנה שבנייתו מתבקשת כמבנה שיש ליתן היתר להקמתו.

על פי הוראות החוק ועל פי הוראות פסק הדין הספציפי שניתן בעניין שבנדון, משרד החקלאות מוגבל לבדיקה מאוד ספציפית ומוגבלת של המבנים שבנייתם מתבקשת.משרד החקלאות נדרש למעשה לבחון אך ורק האם המבנה הוא מבנה המתאים לשימוש חקלאי (לא תחנת כוח לצורך העניין) והאם המבנה המבוקש מתאים מבחינה תכנונית לצורך החקלאי.

6.פסק הדין מהווה הלכה מחייבת

    פסק דין זה הוא הלכה מחייבת, ולפיכך משרד החקלאות, כמו גם בתי המשפט, מחויבים לפעול     על פיו.
    פסד הדין למעשה צייר גבול ברור המגדיר את מתחם סמכותו של משרד החקלאות ואת     השיקולים שהוא מוכרח ומוסמך לשקול בעת בחינת בקשה לבניה של מבנים חקלאיים במשק.
    כל חריגה ממתחם זה מהווה חריגה מסמכות ומזכה את מבקש ההיתר בסעד נגד משרד     החקלאות או נגד הוועדה המקומית לתו"ב, תלוי בנסיבות המקרה.

7.סיכום

המסקנה מהמסכת העובדתית וההלכה המשפטית היא ככלל מבנה חקלאי שנבנה כדין ונשרף רשאים להקים אותו מחדש כפוף להתאמתו התכנונית לצרכים חקלאיים.

אי תשלום שכירות לא תמיד מהווה עילה לפינוי דייר מוגן

1.הקדמה

דיירות מוגנת הינה מצב ייחודי שבו מוענקת לאדם זכות להתגורר בדירה ולשלם דמי שכירות מופחתים. זכות זו מוגדרת כזכות כלכלית והיא מוענקת לאדם מכוח חוק הגנת הדייר. משמעותה של הזכות היא שבעליו של נכס מקרקעין מסוים לא יוכל לפנות אדם המצוי בנכס ויש לו חזקה בו. כמו כן, בעל הנכס אינו יכול להעלות את שכר הדירה אשר משולם לו על ידי הדייר המוגן. למעשה, יש בחוק זה פגיעה ממשית בקניינו של בעל הנכס אשר אינו יכול לממש את הפוטנציאל הכלכלי של הנכסים.

כדי להרחיב על נושא זה ראה מאמר בנושא "דיירות מוגנת".

סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר מורה כי על אף האמור בכל חוזה או הסכם, תהא זו עילת פינוי אם הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו. יחד עם זאת, לא כל הפסקה בתשלום דמי השכירות נותנת לבעל הבית עילת פינוי נגד דיירו החוקי.

2.תקופת אי התשלום "ניתוק של המשכיות התשלומים"

גם אם ייקבע שהייתה הפרה לעניין תשלום דמי השכירות, ייתכן כי מדובר במחדל זניח, אשר נמשך תקופה קצרה יחסית לתקופה הארוכה שבה מוחזק הנכס, ולכן אין זו הפרה יסודית ומתמשכת המעמידה את הדייר המוגן בסכנה של פינוי.

הכלל הוא כי דייר איננו מעמיד עצמו בסכנת פינוי אלא אם כן הימנעותו מתשלום דמי שכירות מגיעה לידי ניתוק של המשכיות התשלומים.

לפי הלכת בית המשפט העליון, עילה זו תקום רק כאשר הפסקת התשלום תהפוך לעניין של קבע. מצב דברים זה, של ניתוק קבוע בהמשכיות התשלומים, הוא תנאי בל יעבור להעמדתה של עילה לפי סעיף 131(1) לחוק, ואין די בכך שיחול איחור קל ופעוט בתשלום דמי השכירות.

בית המשפט קבע באחד מן המקרים שהובאו בפניו כי  תקופה של תשעה חודשים אינה ניתוק של המשכיות התשלומים, כאשר דובר על תשלום עקבי ושיטתי במשך 35 שנה. בית המשפט פסק כי פינוי במקרה זה יהווה סנקציה קשה וחמורה.

זאת ועוד, ככל שקיימת מחלוקת באשר לגובה דמי השכירות, והדייר ממשיך לשלמם, הרי שלא קמה עילת פינוי נגדו.

3.ההבדל בין דייר מוגן בעסק לדייר מוגן בדירת מגורים

בתי המשפט מתייחסים לאיחור  תשלום דמי השכירות של בעל העסק השוכר בדיירות מוגנת, באופן שונה מאשר לדיירים בדירת מגורים.כאשר מדובר בדירת מגורים, יתייחס בית המשפט לאיחור ביתר סלחנות ועם נטייה לא לפנות את הדייר.לעומת זאת, הצפי מאיש עסקים הנהנה משכר דירה נמוך במסגרת היותו דייר מוגן הוא כי ישלם בזמן וידייק. בתי המשפט מתייחסים באופן יותר מחמיר לבעל עסק המאחר בתשלום שכר הדירה, והנטייה לתת פסק דין של פינוי גדולה יותר.

4.נטל ההוכחה – מונח על התובע

בעל בית אשר תובע פינוי לפי עילה זו חייב להוכיח את העובדות שעליהן היא מושתתת. לאמור, נטל ההוכחה לטענת קיומה של עילת פינוי עקב אי תשלום דמי שכירות מונח על כתפיו של התובע.

5.לסיכום,

מטרתה של הדיירות המוגנת היא פעמים רבות סוציאלית – עזרה לחלשים שבחברתנו. לכן, כדי לפנות דייר מוגן מהנכס, נדרשת הוכחה של פעולה עקבית המפרה לחלוטין את הסכם הדיירות המוגנת. משכך, אם אין המדובר בהפסקת קבע של ממש בתשלום דמי השכירות, אזי אין עסקינן בעילת פינוי מגובשת.

 

ייצוג מחוץ לישראל – עסקאות בקוסטה ריקה

קוסטה ריקה היא יעד להשקעה של ישראלים רבים. המדינה במרכז אמריקה שרכשה לעצמה תדמית של גן עדן עלי אדמות, במידה רבה של צדק.
תיירים ששבו מביקור מספרים על נפלאות הטבע שלה, חופי האוקיינוסים, האטלנטי והשקט, יערות הגשם, ש
מורות הטבע, חוות הקפה, הרי הגעש, כפרי הנופש, ועוד ועוד, שלא לדבר על העם המסביר פנים הידוע בטבעו החביב והאופטימי.

סקר בינלאומי שפורסם בעיתונות בתחילת יולי 2009
הציב את קוסטה ריקה במקום הראשון ברשימת "המדינות המאושרות בתבל".

מי שהתעמק, יודע כי מעבר לכך, זאת המדינה  הלטינו-אמריקאית היציבה ביותר, 60 שנות דמוקרטיה אמיתית, ללא צבא, עם מוסדות שלטון מודרניים, מערכת חינוך משובחת, מערכת בריאו
ת בסטנדרטים גבוהים-וחשוב מאוד-כלכלה יציבה ומערכת בנקאות מפותחת.

הצעות ההשקעה המגיעות לישראלים, הן בעיקר בתחום רכישת הקרקעות והנדל"ן, וכן בתחום התיירות.

השנים האחרונות הראו כי יזמים ומשקיעים מישראל עשו חיל בקוסטה ריקה, מחירי קרקעות עלו בצורה משמעותית והביאו
רווחים יפים לרוכשים, אתרי נדל"ן משכו קונים רבים שחיפשו בית שני לפרישה לגמלאות, או בית נופש, מארה"ב, מקנדה וממקומות אחרים. התיירות, ענף ההכנסה מספר אחד במדינה, מושך יותר ויותר תיירים, כאשר התיירות ה"אקולוגית", המבוססת על מסורת שמירת הטבע, מתפתחת במהירות.

ייעוץ משפטי צמוד ובדיקה משפטית יסודית היא אכן יסוד לכל עסקה בריאה.
אולם, הפעילות בקוסטה ריקה מחייבת גם זהירות. מעבר לעובדה כי קיימים הבדלים תרבותיים עסקיים העלולים להביא לחוסר הבנה, מעבר לכך שמחירי השוק נזילים וקשה לקבל תמונת אמת ממרחק, אורבות למשקיעים הפוט
נציאליים גם סכנות מסוגים אחרים. בשנים האחרונות נחשפו למשל, מעשי מרמה של מכירת קרקעות שלא על ידי הבעלים האמיתיים, והשקעות ירדו לטמיון. או מקרים שקרקעות נרכשו ללא בדיקה לגבי הגבלת הפעילות הנדל"נית באיזור כתוצאה מחוקי שמירת הטבע הנוקשים (שליש משטח המדינה מוגדר בשמורת טבע!). וכך גם לגבי סלילת דרכים למקום, שימוש במים ועוד.

מכל אלה עולה, כי בדיקה משפטית מוקדמת לגבי הסיכונים והסיכויים של השקעה בקוסטה ריקה היא דבר שחשיבותו אינה מוטלת בספק – לכל מי שאינו מעוניין לשים את כספו על קרן הצבי.

למשרד עורכי הדין גבי מיכאלי
ושות', המעניק בין השאר שירותי ייעוץ משפטי לשגרירות קוסטה ריקה בישראל, יש קשרי עבודה עם קוסטה ריקה, יחסי שיתוף פעולה עם משרד עורכי דין במדינה, וכן קשרים עם דמויות מפתח בכלכלה ובחברה בקוסטה ריקה. באמצעות כל אלה, תוכל לקבל תמונה מהימנה ומקטינת סיכונים של עתיד השקעתך במדינה, וכן טיפול משפטי בהמשך הדרך.